土地增值税各种扣除项目的稽查案例

　1.案例简介：某房地产开发公司建成一幢普通标准住宅，共48套相同的住房。该公司为取得建房用土地使用权支付金额148万元，该房地产开发成本为500万元。1996年11月，该公司又售出了12套住房，收入360万元。截止1996年11月，与该房地产项目有关的利息支出为33.6万元。截止1997年8月，有关的利息支出为98万元。以上利息支出，均不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　2.案例分析及税务处理：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　在上述案例中，由于各套住房都是按相同的标准建造的，所以可以每批出售住宅的套数为标准分摊。

　　（1）计算1996年11月售出住房应计的扣除项目。

　　①计算应分摊的地价款及有关费用。

　　148×20÷48=61.67（万元）

　　②计算应分摊的房地产开发成本。

　　500×20÷48=208.33（万元）

　　③计算应分摊的房地产开发费用。

　　A、计算应分摊的利息。

　　33.6×20÷48=14（万元）

　　B、计算其他可扣除的开发费用。

　　（61.67+208.33）×5％=13.5（万元）

　　C、计算可扣除的房地产开发费用总额。

　　14+13.5=27.5（万元）

　　④计算可扣除的税金

　　A、营业税440×5％=22（万元）

　　B、城市维护建设税及教育费附加22×（7％+3％）=2.2（万元）

　　C、印花税已按有关规定计入了管理费用，所以此处不再扣除。

　　D、可扣除税金的总额：22+2.2=24.2（万元）

　　⑤计算财政部规定的其他扣除项目：

　　（61.67+208.33）×20％=54（万元）

　　⑥计算扣除项目总金额：

　　61.67+208.33+27.5+24.2+54=375.7（万元）

　　（2）计算1997年8月售出住房应计的扣除项目。

　　①计算应分摊的地价款及有关费用。

　　148×12÷48=37（万元）

　　②计算应分摊的房地产开发成本。

　　500×12÷48=125（万元）

　　③计算应分摊的房地产开发费用。