房地产开发如何准确确认销售收入(2)

　　完工前销售收入可作为三项费用计算基数

　　按照《企业所得税法》规定，企业发生的广告费业务宣传费和业务招待费是以当年实现的销售（营业）收入为计算基数的。房地产企业当年实际发生的广告费和业务宣传费，可以在不超过销售收入15%范围之内税前扣除，超过部分可以结转到以后年度扣除；企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5％。。房地产企业在开发产品完工前，一般会要发生大量的广告费、业务宣传费以及部分业务招待费，如果取得预售账款需要预计计税毛利额，同时相应的三项费用又不允许税前扣除的话，势必会增加预售年度的应纳税所得额，加重房地产企业的资金负担。《办法》第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业可以按照税法确认的销售收入为基数，计算上述三项费用的当年扣除数额，按规定税前扣除。以上述举例为例，2008年企业完工前销售收入为1000万元，允许税前扣除实际发生的广告费和业务宣传费限额为150万元，业务招待费限额为5万元。但是，按照不重复计算扣除的原则，当企业会计上将完工前销售收入转为企业产品销售收入时，不得再重复计算该部分收入基数。

　　需要提醒注意的是，房地产开发企业在进行年度所得税汇算清缴填写申报表时，要将完工前的销售收入填入其他视同销售收入，将预计计税成本填入其他视同销售成本。这样，就可以将完工前的销售收入纳入三项费用的计算基数。因上述填表已经调增预计计税毛利额，因此，在填写其他调整预计计税毛利额时，要做相应的调减处理，避免重复计算计税毛利额。

来源：税务师事务所