企业房产租赁巧作纳税安排(2)

　　例如，两个自然人A和B办了一家咨询公司，员工有5人，为节省费用，A用自家的住房注册了办公地点。公司登记成立后，A和B到地税机关办理税务登记，税务人员发了一张下月需要缴纳税款的申报表，其中房产税税款预计高达1.68万元。公司的注册资本就10万元，办理各种登记已经花了5000多元，现在一分钱还没挣，就要缴纳1.68万元的房产税。A不解地提出：“房屋还是原来的房屋，以前一直都不缴税，怎么用它办了一个执照，每年就得缴这么多税？”税务人员解释说，A的房产购入价达200万元，属于个人非营业用房产，按规定免缴房产税。现在把它用来开公司，已经变成了营业用房，按房产税暂行条例的规定，需要缴纳房产税。也就是说，把房产无偿提供给公司使用，需要按房产余值计算房产税。房产余值为房产原值减去30％计算，税率为1.2％。A的房产原值为200万元，则房产余值为140万元，需要缴纳的房产税就是每年1.68万元。

　　那么，该案例有没有筹划的空间？那就是签订房屋租赁合同。房主的房屋现在是属于公私合用，居住、开公司用的都是同一个房屋，公司就5个人，实际使用面积也就是楼上两个房间，其他仍然是居住所用。如果事先和公司签订一个房屋租赁合同，将楼上面积按每月1000元租给公司使用，并用这个租赁合同向工商、税务机关办理登记，就可以减少房产税。因为按房产税暂行条例的规定，房产出租的，按租金收入计算缴纳房产税，而且房产税的纳税人变成了个人，而不是公司。这样算来，房主出租居民住房，每年收入为12000元，房产税按12％计算，每年仅需缴纳1440元的房产税。

　　出租变为仓储

　　房产税的计征方式有两种，一是从价计征，二是从租计征。从价计征的房产税，是以房产余值为计税依据，即按房产原值一次减除10%~30%后的余值的1.2%计征。从租计征的房产税，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据，税率为12%。由于房产税有两种计税方法，不同方法计算的结果必然有差异，也必然会导致应纳税额的不同，这就有了筹划的空间。企业可以根据实际情况选择计征方式，通过比较两种方式税负的大小，选择税负低的计征方式。

　　例如，A企业现有5栋闲置库房，房产原值为2000万元，企业将闲置库房出租收取租赁费，年租金收入为200万元；企业应纳房产税200×12%＝24（万元）；应纳营业税200×5%＝10（万元）；应缴城建税及教育费附加10×（7%＋3%）＝1（万元），共支出35万元。

　　要降低高额的房产税，必须把单纯的房屋租赁改变为仓储保管服务，也就是改变收入的性质，把租赁收入变为仓储服务收入。房屋租赁要按租金收入的12％缴纳房产税，仓储保管则是按房产余值的1.2％缴纳房产税。从企业现在的房产价值（扣除比例为30％）和租金收入来看，按房产余值计算缴纳的房产税肯定低于按租金收入计算缴纳的房产税。为此，该企业可以作如下筹划：企业配备保管人员，将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为200万元，但需每年支付给保管人员2万元。当地房产原值的扣除比例为30%。采用仓储筹划，应纳房产税为2000×（1－30%）×1.2%＝16.8（万元）；应纳营业税200×5%＝10（万元）；应缴城建税及教育费附加10×（7%＋3%）＝1（万元）；应支付给保管人员2万元，共支出29.8万元。由此可见，筹划后比筹划前房产税少支出24－16.8＝7.2（万元），房产税税负降低了30％（7.2÷24）。