企业降低土地增值税税负的两种方法

土地增值税税率较高，对房地产开发企业的利润有较大的影响，相关的纳税筹划就显得尤为必要。下面介绍两种筹划方法，并举实例加以分析。

　　一、转换房产形式进行纳税筹划

　　1、按照建立方式分别核算进行筹划纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。对于纳税人既建立普通标准住房又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能确定核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用这一规定。因此，要根据建房方式分别核算，以便享受税收优惠。

　　例1：某房地产公司转让普通标准住宅所取得的收入为900万元，其扣除项目金额为800万元，转让豪华别墅所取得的收入为1500万元，其扣除项目金额为1000万元。

　　①合并核算增值额

　　增值额=900－800 l500－1000=600（万元）。

　　增值额与扣除项目金额之比=600÷（800 l000）=33。33%。

　　土地增值税税额=600×30%=180（万元）。

　　②分别核算增值额

　　普通标准住宅增值额=900－800=100（万元）。

　　普通标准住宅增值额与扣除项目金额之比=100÷800=12。5%<20%

　　可免征土地增值税：

　　豪华别墅增值额=1500－1000=500（万元）。

　　豪华别墅增值额与扣除项目金额之比=1500－1000=50%。

　　土地增值税税额=500×30%=150（万元）。

　　两种方式进行比较，第二种方式比第一种方式少缴30万元的土地增值税。

　　2、先分立后被兼正的筹划

　　根据税法规定，房地产开发企业因分立发生的房地产转移，不属于土地增值税的有偿转让或视同销售行为，不征收土地增值税。同时，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）规定：“在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。”综合运用上述税收政策，可以进行下列方式的土地增税筹划。

　　例2：乙房地产开发公司为甲公司开发2万平方米办公大厦。

　　方案一：乙房地产开发公司开发办公大厦，建成后转让给甲公司，转让增值额为2300万元，增值率为35%，转让应缴纳土地增值税690万元（2300×30%）。

　　方案二：乙房地产公司建成办公大厦后，进行企业分立，分立为两个公司，其中一个全资子公司为丙公司，并由丙公司拥有办公大厦，根据税法规定，乙房地产开发企业通过企业分立转移到丙公司的办公大厦，不征收土地增值税，分立结束后，甲公司兼并丙公司，根据现行税法，被兼并企业丙公司将办公大厦转让到兼并企业甲公司中，暂免征收土地增值税。因此，在乙房地产公司企业分立和甲公司兼并丙公司过程中，办公大厦都不需要缴纳土地增税。