新政策下企业租金收入的财税处理

　  一、租金收入的所得税处理

　　《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）（以下简称“通知”）对提前收取租金的情形进行了重新规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《条例》第9条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。按上述规定分析，提前一次性收到租赁期跨年度的租金收入，既可以按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。《条例》第19条规定，企业取得的租金收入，要按合同上约定的应收租金的时间来计缴企业所得税。另外，国家税务总局《关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）中也做出补充规定，《企业所得税法》实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在《企业所得税法》实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其他方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。

　　（一）提前收到租金的情况，会计与税法实现了一致

　　例1：2009年1月1日A企业租赁闲置的机器设备给B企业，租赁期3年，每年租金200万元，2009年1月1日一次收取了3年的租金600万元。

　　会计处理：2009年度确认200万元租金收入，而《条例》第19条确认600万元收入，属于税法与会计的差异，应在纳税申报表附表3第5行调增应纳税所得额400万元。2010、2011两个年度应该调减200万元。而《通知》下发后，根据权责发生制原则，在税收上可以每年确认200万元收入，坚持了权责发生制原则和配比原则。

　　（二）跨期后收取租金的，在租金问题上会计与税法有差异

　　例2：接上例，假如2009年签订租赁合同，租赁期3年，2011年一次性收取租金600万元。

　　会计处理：2009、2010、2011年每年确认收入200万元，而税法在2011年一次性确认收入，因此附表3第5行在2009年每年调减200万元，则2011年调增应纳税所得额400万元。税法之所以这样规定，是因为2009、2010年实际没有收到租金，如果规定按照权责发生制纳税，企业必然缺乏必要的纳税资金，因此纳税义务确定在根据合同规定收到租金的2011年。因此，目前租金收人的纳税义务发生时间，体现了“权责发生制”和“纳税必要资金原则”。