新政策下企业租金收入的财税处理(2)

　　《通知》没有明确执行时间，但是由于该文件是对执行《企业所得税法》的解释，一般认为应该在2008年开始实施。

　　例3：某企业2008年一次性收取3年租金600万元，2008年一次性作为收入，并且在附表3第5行纳税调增400万元。企业提出进行追溯调整，即：2008年应确认收入200万元，多确认的400万元应该退税，企业不要求退税，而是要求在2009年抵顶税款400万元×25％＝100（万元），而以后每年度不再做纳税调减，即实现了资金的时间价值。如果不要求抵顶，则每年调减应纳税所得额200万元。

　　（四）有免租期租金的处理

　　通常企业财务人员会认为免租期内不计收入，也不计算企业所得税等各项税收，这种处理方法与相应的会计准则、税收法规不符，造成企业收入确认不准确和不按规定时间申报纳税，构成偷税。

　　例4：A企业与商户于2009年5月份签署合约，就该公司的经营物业出租约定，出租期限为2009年5月1日至2015年12月底，前四个月为免租，9月的租金需在合同签署时预付。每月租金为100万元。

　　在财务上应将整个租金期内的总租金额除以总租月份确认每月租金收入，即100万元／月×72月（收租月数）＝7200（万元）；7200万元÷80月（总租月数）＝90（万元），即每月确认90万元的销售收入。而根据《条例》第19条规定，租金收入的确认应“按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”，因此2009年5至8月不确认租金收人，由于会计上已经确认收入，因此在所得税申报时应做纳税调整。由于会计的收入确认原则与税法纳税义务的确认原则有较大的差异，同时由于给予免租期的经营租赁的期限一般都比较长，企业应该设置备查账，当经济情况发生变化，双方协商解除租约时要准备好相关资料，向税务部门申请退还多交的税款或补缴不足税款。需注意与关联方存在免租期的企业所得税问题，根据《企业所得税法》第41条第1款规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

　　二、租金收入的会计核算

　　经营租赁的会计处理。由于与租赁资产所有权有关的风险和报酬并没有实质上转移给承租人，承租人不承担租赁资产的主要风险，承租人对经营租赁的会计处理比较简单，承租人不须将所取得的租人资产的使用权资本化，相应地也不必将所承担的付款义务列作负债。其主要问题是解决应支付的租金与计人当期费用的关系。出租企业应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。对于经营租赁的租金，根据《企业会计准则第21号——租赁》，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；假若适合本企业其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。出租企业发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，应当计入当期损益；金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销。或有租金应当在实际发生时计入当期损益。