土地增值税清算小问题也要算清楚

在日常的土地增值税清算工作中，我们往往会注意土地成本、房地产开发成本、房地产开发费用列支等大的问题，却对代收费用、拆迁补偿安置土地增值税计算等小的问题不够重视，往往导致在土地增值税清算工作中出现纰漏。笔者以为，在土地增值税清算中，不要抓大放小，小问题也要算清楚。

代收费用是否可作为加计20%的扣除基数

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条规定，对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）规定，审核代收费用时，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，需要审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；如果当作代收费用计入房价时，还要审核是否将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

从上述两个文件来看，代收费用不论是否记入房价向业主收回，在土地增值税清算时都不能作为开发成本加计20%的扣除基数。这一点在国税发〔2009〕91号文件中更加明确，代收费用无论是否获取收入，其发生额都不能作为房地产开发费用的计算基数。即代收费用不能记入开发成本，也不能加计扣除。

如何正确理解房地产开发费用扣除的标准

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）中，对房地产开发费用的扣除问题是这样规定的：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。