土地增值税清算需防范涉税风险 (2)

转让处理

土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算（单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积）。例如，某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。则，允许扣除的房地产开发费用＝（110＋320）×10%＝43（万元） ，扣除的税金＝1150×5%×（1＋7%＋3%）＝63.25（万元），加计扣除＝（110＋320）×20%＝86（万元）。允许扣除项目金额合计＝110＋320＋50＋43＋63.25＋86＝672.25（万元），增值额＝1150-672.25＝477.75（万元），增值率＝477.75÷672.25×100%＝71.07%，应纳土地增值税＝477.75×40%-672.25×5%＝157.49（万元）。

注意事项

一是严格会计核算。对房地产开发成本应按规定的六个明细科目（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用）进行成本归集或调整。进行清算时，以所清算房地产项目历年的财务会计报告为基本依据，在此基础上，来对部分项目及金额按要求进行相应调整。调整时要形成完整、详细的底稿和情况说明，作为清算基础资料，待清算完毕与当年的财务会计报告一同归档保管。二是确认销售收入。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。三是把握扣除项目。清算有关扣除项目时，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。四是规范税款计算。在土地增值税清算中，计算收入时仅指房地产销售收入或视同销售的房地产销售收入，而其他如利息收入、租赁收入等不是清算对象。因此，在计算扣除项目时，除不予清算收入的相关成本费用不得计入扣除项目外，对其他实际已发生的成本费用，可以计入扣除项目，只是在会计核算时，要严格按照规定的会计要素和明细科目进行确认。