房地产企业汇缴亏损可申请退还所得税(2)

　　1、项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；

　　2、当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

　　3、企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。

　　此外，企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。

　　（三）适用条件的理解

　　29号文规定，房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，可按规定的办法进行退税，即适用的必要条件是注销当年汇算清缴出现亏损。

　　29号文第三条又规定，企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。上述条款规定了两种情况不适用本法：

　　第一，注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，也就是说注销当年汇算清缴出现亏损，但其亏损与申请注销的纳税人对其开发项目进行清算而补缴缴纳土地增值税没有关系，则不适用本法。

　　第二，尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，也就是说由于土地增值税清算当年出现亏损，但该亏损已经被注销之年应纳税所得弥补，也不适用本法。

　　三、对注销当年汇算清缴出现亏损的理解

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十五条规定：企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起六十日内，向税务机关办理当期企业所得税汇算清缴。企业应当在办理注销登记前，就其清算所得向税务机关申报并依法缴纳企业所得税。

　　因此注销当年汇算清缴出现亏损，可能存在两种理解：第一，注销当年年初至实际经营终止之日的企业所得税汇算清缴出现亏损；第二，实际经营终止之日至企业应当在办理注销登记期间，就其清算所得所得汇算清缴。

　　笔者认为倾向于第一种理解。企业清算期间，正常的产业和项目运营一般都已停止，企业取得的所得已是非正常的生产经营所得，但根据财税[2009]60号明确规定，清算所得在计算应纳税所得时，可以依法弥补以前年度亏损。同时，清算期出现的亏损也不存在以后年度的弥补问题，也不需要确认累计亏损，因此，企业在注销之前的土地增值税清算不会对清算期的亏损产生影响。