房地产销售公司如何缴纳土地增值税(2)

    《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

    对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。

    《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第七条规定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

    根据上述规定，转让旧房的增值额的计算公式如下：

    1、能取得旧房评估价格并经税务机关确认：

    增值额=销售收入－旧房评估价格－土地的地价款－转让税金－交纳的有关费用－旧房评估费用

    2、没有评估价格，能提供购房发票并经税务机关确认：

    增值额=销售收入－发票所载金额（1＋购房年度×5%）－土地的地价款－转让税金－交纳的有关费用

    计算出增值额后，再确定增值率，进而确定应缴纳的土地增值税。

    3、没有评估价格也没有发票的，由税务机关核定征收。