解读2011房产所得税汇算清缴政策

    1.问：房地产开发企业“拆迁还房”是否应按视同销售进行处理？

    答：按照《实施条例》第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。房地产开发企业“拆迁还房”，属于以开发产品（房屋）抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补偿款，应视同销售。

    2.问：我公司将自己开发的商品房出租，是否要视同销售确认收入？

    答：不是视同销售，按照《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第一条的规定，改变资产用途（如自建商品房转为自用或经营）不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

    特别提示：事实上，这是新企业所得税法的一项重大变化，企业将自产产品用于在建工程（固定资产），所得税不再作为视同销售。

    3.问：房地产开发企业开发了酒店，交给酒店管理公司来管理，并成立了独立的法人单位，酒店是作销售还是作投资？

    答：将自产产品用于投资属于所得税视同销售，因此无论销售，还是作为投资，均需要确认销售收入，缴纳所得税（包含土地增值税）。

    特别提示：贵公司在建造酒店及运营酒店的事情上可以选择先开发产品，再成立酒店公司；也可以选择先成立公司，再开发酒店。你们选择了前者，这种选择贵公司多缴税是正常的。酒店应该由其直接来建造，当然，房地产公司也可以代建。

    4.问：我公司是一家房地产企业，在某区拍得一块土地，土地证办理在我公司名下，现在我公司将以该土地投资到新成立的全资子公司，是否需要视同销售缴纳企业所得税？

    答：是的，该行为属于企业所得税视同销售，应按视同销售进行纳税处理。

    特别提示：房地产公司土地投资不仅企业所得税视同销售，土地增值税也要按视同销售处理。

    5.问：房地产企业出售无产权的车位如何确认收入？是按租金收入缴纳企业所得税吗？

    答：对于房地产企业出售无产权的车位，税法首先认定是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。而对超过20年的车库销售这种特殊经营行为，合同法判定为：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。

    对于车位销售的企业所得税问题，由于租金收入按合同约定的日期作为收入的实现，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。