改造租入房产的增值财产怎样缴税(2)

　　根据以上文件的规定可以看出，以房产原值计征房产税，无论会计上如何核算，只要符合上述规定而发生的与房屋不可分割的、维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，以房屋为载体，不可随意移动的原建或改造支出，均应并入房产原值计征房产税。本案例中乙企业承租甲企业的厂房后，以原有厂房为主体，根据生产经营的需要进行改造发生的支出，虽然符合“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税”的要求，但甲企业作为该房产税的纳税义务人，是以房产租金计算缴纳房产税的，房产原值增加与否不影响甲企业计征房产税的计税基础。乙企业发生改造支出形成的财产不符合对甲企业计征房产税的条件，不征收房产税。

　　改造租入房产而发生的支出的产权性质

　　产权是指财产的所有权，是经济所有制关系的法律表现形式，包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。显然，甲企业是出租房产的权利人，对出租房产享有上述权利。那么，对于乙企业承租后发生的改造支出形成的财产是否享有上述权利，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。由此可见，甲企业仅对出租的房产拥有所有权，对乙企业承租后发生的改造支出所形成的财产不拥有任何权利。根据《房产税暂行条例》第二条的规定，房产税由产权所有人缴纳，产权所有人为纳税义务人。所以，甲企业对乙企业发生的改造支出不负有纳税义务。

　　房产税的课税对象是房产，虽然属财产税的课税范畴，但也仅对房产征税而不能对所有的财产征税。乙企业对租入房产进行改造而发生的支出所形成的财产是以出租方所拥有的房产为载体而存在的，但对改造方乙企业来说只是改造财产而不是完整的房产。同理，乙企业对改造财产也仅享有财产权而不是房产权。因此，根据税法规定，乙企业发生的改造支出所形成的财产不是房产税的课税对象，乙企业无须对改造支出承担房产税纳税义务。