房地产企业收入确认的税务会计差异调整(2)

　　营业税相关法规规定，房企转让销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　3.会计准则：不确认为收入。

　　会计准则规定，企业按照合同规定预收的款项，一般通过“预收账款”核算。预收账款情况不多的，也可以不设置该科目，而将预收的款项直接记入“应收账款”科目。相关业务的会计分录为：

　　借：银行存款（现金）

　　贷：预收账款（应收账款）。

　　视同销售收入

　　企业相关业务是否要视同销售确认收入，要视情况而定。

　　1.企业所得税：开发产品所有权属发生改变一般视同销售。

　　国税发〔2009〕31号文件规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。

　　2.营业税：无偿赠送其他单位或者个人应视同销售。

　　营业税相关法规规定，房企将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为。

　　3.会计准则：三种情况下视同销售。

　　（1）《企业会计准则第9号——应付职工薪酬》应用指南规定，企业以自产产品发放给职工的，应当根据受益对象，按照该产品的公允价值，计入相关资产的成本或当期损益，同时确认应付职工薪酬。

　　（2）《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》应用指南规定，换出资产为存货的，应当作为销售处理，以其公允价值确认收入，同时结转相应成本。

　　（3）《企业会计准则第12号——债务重组》应用指南规定，债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，以其公允价值确认收入，同时结转相应成本。

　　房企上述业务会计分录为：

　　借：主营业务成本

　　贷：开发产品（账面价值）

　　借：应付职工薪酬/换入资产/抵偿债务

　　贷：主营业务收入（公允价值）

　　营业外收入——债务重组收益。