有关企业转让旧房计算土地增值税时扣除成本问题

实务中发现，有些企业对于转让旧房计算土地增值税时，对于扣除项目的规定有些模糊，甚至出现错误，本文详细归纳一下，供纳税人参考。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条规定，对企业转让旧房计算增值额的扣除项目应包括：
1、取得土地使用权所支付的金额
财税[1995]48号)进一步明确，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
2、旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金
（1） 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]006号）第七条：旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。
（2）《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可以将《土地增值税暂行条例》第六条第(一)项规定的取得土地使用权所支付的金额和第(三)项规定的旧房及建筑物的评估价格的金额，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。
     例如，以10万元购买房屋，第8年时转让，转让时不能取得评估价格，不考虑其他的扣除项目，此时的扣除金额为10*(1+5％*8)=14(万元)。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。
    （3） 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定征收。
3、财政部规定的其他扣除项目。
财税[1995]48号规定，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。

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