地价应计入房产原值缴房产税

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条对将地价计入房产原值征收房产税问题作出规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　如果企业通过招拍挂的方式取得土地使用权，其土地价值包括土地出让价、为取得土地使用权而缴纳的相关税费以及开发土地发生的成本费用等。企业根据《企业会计准则》将上述土地价值记入“无形资产”后，应根据财税〔2010〕121号文件第三条的规定，从2011年1月1日起并入房产原值申报房产税。税务机关在日常征管与稽查中，要注意查看企业取得土地使用权后与国土资源管理部门签订的《成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》所确认的出让价格，并查看土地使用权过户中所缴纳的相关税费以及取得土地使用权初期所发生的开发费用，从而确定地价总额，并依法计入房产原值征收房产税。

　　案例

　　某电子有限公司于2009年8月在毗邻某市通过招拍挂的方式取得一块168910平方米土地的使用权，该公司根据竞价和《国有建设用地使用权出让合同》，支付土地出让金3504万元，在办理土地使用权过户手续中，缴纳契税、耕地占用税及印花税共1007万元，合计4511万元，并进行如下账务处理（单位：万元，下同）：

　　借：无形资产 4511

　　贷： 银行存款 4511。

　　该公司在其取得的土地上建设厂房和综合楼，总建筑面积81356平方米。2011年6月，完工A2~A8号共7间厂房，建筑面积49628平方米，并办理了竣工验收，完工厂房原值2432万元（不含应摊入地价）并转账。会计处理为：

　　借：固定资产——A2~A8号厂房 2432

　　贷：在建工程 2432。

　　分析

　　根据《财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十九条的规定，该公司2011年6月竣工验收的7间厂房，应从次月即7月起征收房产税。根据财税〔2010〕121号文件的规定，该公司记入“无形资产”的地价应并入房产原值征收房产税。具体计算如下：

　　1.宗地容积率为：总建筑面积81356平方米÷土地面积168910平方米≈0.48。

　　2.由于宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价为：总地价4511万元÷土地面积168910平方米×建筑面积81356平方米×2≈4345.5（万元）。

　　3.已完工并从7月1日起征收房产税的房产应摊入的地价为：4345.5万元÷总建筑面积81356平方米×完工建筑面积49628平方米＝2650.7（万元）。

　　因此，该公司完工厂房的计税房产原值总额为5082.7（2432＋2650.7）万元，其中摊入的地价为2650.7万元。地税机关于2012年对该公司2010年和2011年地方税费缴纳情况进行稽查时，调增该公司2011年下半年计税房产原值2650.7万元，查补房产税12.7万元。