房地产开发企业涉税问题与税收筹划(2)

    其实，达到减少涉税损失的方法有很多种，如果能够在熟知相关税收法规的基础上，在符合税法、不违反税法的前提下，通过对筹资活动、投资活动、经营活动等的巧妙安排，同样可以达到规避或减轻税负的目的。本文就房地产企业的税收筹划思路及技巧做些探索，供同行及房地产企业参考并以此引起争鸣，在税收筹划领域有所作为。百家之言，难免有误，见仁见智，共同探讨。

    一、充分利用国家税收政策

    （一）内部工程回避工程结算

    现行税法规定：单位所属独立核算的内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概（预）算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税。满足前述规定，恰当地造成适用不予征税的条件，是我们开展相关节税筹划的关键。

    （二）以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，将适用不同的税率。若承包公司与建设单位签订承包合同，适用建筑业3％的税率；否则，适用服务业5％的税率。因此，以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费，可以收到节税效果。前提是，从事工程居间介绍的公司本身具有工程承包资质，并在转、分包过程中不违反相关法律限制。

    （三）利用外购物业的折旧抵税功能调节当期应纳税所得额

    在房地产开发企业的盈利年度，尤其是在通货贬值的经济运行阶段，外购、储备物业，可以兼收物业折旧抵税与房地产投资保值双重效益。在相同的财务状况下，配合企业发展战略，并购同行业亏损企业，可以按照税法规定，以未弥补亏损冲抵企业所得税税基。

    （四）利用境外关联机构或个人进行营业税筹划

    依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条的规定，在中华人民共和国“境外”提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，不发生营业税纳税义务。以设计劳务为例，国税发〔1994〕214号文件明确规定：境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘查、收集资料、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业。在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入不征收营业税。

    （五）变房屋出租为对外投资

    变房屋出租为对外投资也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税。