转让旧房土地增值税如何计算？

我企业转让一套旧厂房，应如何计算土地增值税？

　　答：吉地税发[2004]85号：第三条规定：对新建房屋整体一次性转让（包括单纯转让国有土地）的，按所取得的增值额查实征收土地增值税；对新建房屋非整体转让的，按实际转让部分的收入预征土地增值税；对转让旧房的，按房屋的评估价格查实征收土地增值税。
　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
吉地税发[2006]40号：纳税人转让旧房及建筑物，应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估，并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费用的正式发票。无评估报告的，按下列办法计算土地增值税。
　　（一）纳税人转让旧房及建筑物，无评估价格，但能提供购房发票的，以应缴纳契税的计税金额确定为转让收入，按扣除项目的金额＝发票所载金额×（1＋购房年度×5%）的公式计算扣除项目金额。

　　提示：确定扣除项目金额后，转让收入—扣除项目金额=增值额
　　用增值额与扣除项目金额比率去查找四级超率累进税率表，
　　应纳税额=增值税×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

　　－－12366地税5号座席员解答
  3.企业出售旧房及建筑物，应按评估价格以及转让房地产时缴纳的税金作为扣除项目。

    此外，对纳税人因计算纳税需要对房地产进行评估而支付的评估费用也允许在计算土地增值税时予以扣除。计算如下：

    （1）房产评估价格＝700×40％＝280（万元）；

    （2）扣除项目金额合计＝280＋27.75＋2.25＝310（万元）；

    （3）增值额＝500－310＝190（万元）；

    （4）增值率＝190÷310×100％＝61％；

    （5）应纳税额＝190×40％－310×5％＝60.5（万元）。
二手房转让土地增值税计算方法有待完善
2006-08-16   [来源]地方税收科研资料中心 

　　近日，财政部、国家税务总局联合下发文件《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号），明确了旧房及建筑物（以下简称二手房）转让计算土地增值税时扣除项目的新规定。然而，这种计算办法仍不能解决二手房转让土地增值税计算存在的弊端，尚需进一步完善。
　　一、二手房转让土地增值税计算方法简介
　　按土地增值税条例及实施细则等相关文件规定，二手房转让土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。纳税人转让二手房所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额乘以适用税率（土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30％，最高税率为60％）即可计算出应缴土地增值税。在整个计算过程中，扣除项目金额的认定尤为重要。扣除项目金额主要包括三部分：
　　（1）取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。根据财税字［1995］048号文件规定，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
　　（2）房屋及建筑物的评估价格。评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
　　（3）其他扣除项目金额主要包括在转让环节缴纳的税金（如卖方缴纳的营业税及附加、印花税等税金）、旧房评估费用、按国家统一规定交纳的有关费用（如交易费等）。
　　根据21号文件规定，纳税人转让二手房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额和旧房及建筑物的评估价格两项金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。对于转让二手房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。