房地产企业销售的筹划技巧

房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用合理的纳税筹划方法，正确处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义（以下各方案暂不考虑所得税）。

努力控制房地产增值率

《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率是30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，税率为40%；增值率超过100%但未超过200%的部分，税率为50%；增值率超过200%的部分税率为60%.此外，该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免征土地增值税。因此，降低房地产销售中的土地增值税负担的关键，就是控制房地产的增值率，在足额计算扣除项目的基础上，特别注意在制定房地产的销售价格时，对处于土地增值税临界点附近的情况，事先一定要进行必要的筹划。

需要特别强调的是，按照现行规定，房地产的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税，从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度跳跃。因此当待出售的房地产增值率在20%左右时，更应该高度关注。现举例予以说明：甲房地产开发企业欲销售5000m2的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/m2的价格出售；二是按照2100元/m2的价格出售。那么对于方案一，房屋的增值税率为19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为160万元。同理可以得出，方案二中房屋的增值率为25%，需要交纳土地增值税63万元，企业的税收利润为147万元，销售价格提高之后税收利润却下降了13万元，如果再考虑营业税的因素，两种方案下利润的差别会更大。

设立独立核算的销售公司

在上面的介绍中，说明了如何通过控制和降低房地产销售时的增值率来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则既能够使房地产企业以较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。

仍以甲房地产开发企业为例，该企业原计划以2400元/m2的价格出售5000m2的房产，扣除项目金额为840万元，增值率为42.86%，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税60万元[2400×5000×5%]，城市维护建设税和教育费附加6万元[60×（7%＋3%）]，印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，企业的税后净利润为186万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，首先将该商品房以1800元/m2的价格销售给销售公司，销售公司再以2400元/m2的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为60万元，但是需要缴纳营业税45万元，城建税及教育附加4.5万元，税后利润为10.5万元；其销售子公司实现销售利润300万元，同时需缴纳营业税60万元[2400×5000×5%]，城建税及教育附加6万元，其税后净利润为234万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润244.5万元，通过设立销售公司比原销售计划多实现净利润58.5万元。