物业会计如何确认营业收入和核算营业税金(2)

    物业管理营业税金及附加的计征范围

    鉴于物业管理服务本身就是一种商品，而物业管理费便是物业管理服务的“价格”。因此，物业管理公司和业主应当以价值为基础，遵循合理、公开，收费与服务水平相适应的原则，采用物业服务包干制或物业服务酬金制等形式约定和收取物业管理费，并以上述经确认的服务性业务收入额为征税对象和计税依据，向主管税务机关交纳一定量的营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等，其计征范围和注意事项如下：

    1.物业管理公司在为房屋业主及租住户提供服务而收取的管理费，还应包括向房产开发商收取的尚未租、售的空关房产的管理费；服务费还应包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等收费；维修费应包括维修材料及人工费；租赁费还应包括居民租住公有住宅的租金收入，以及其他服务性业务收入，均以5%税 率计征营业税。

    2.物业管理公司为房屋业主及租住户代购货物，除了将代购货物的发票直接交付委托方的，可按收取的代办手续费收入计征5%的营业税。为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费、垃圾处理费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水 、供电、供气以及电信局、环卫部门款项后的余额，计征5%的营业税。

    3.物业管理公司以提供劳务的形式，从房屋“三项”维修基金（不含据实列支的专用存储款）中取得的收入，计征5%的营业税。

    4.物业管理公司为私房业主或租住户代开出租房屋发票或收据，应照章征收5%营业税。

    物业管理营业税金及附加的会计核算

    物业会计应按规定设置“营业税金及附加”账户，核算营业收入应负担的税金及附加。该账户属于损益类账户，借方登记应交纳的营业税等，贷方登记结转额，月终将余额全部转入“本年利润”账户，结转后，该账户应无余额。物业会计于月终按“应纳税额=营业额×税率”公式，计算出当月应缴纳的营业税，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税 金”账户。

    例如：某物业管理公司2011年9月份实现并确认的各种服务性业务收入共计94300元，按5%缴纳营业税 ，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税 的3%缴纳教育费附加。其税额计征和账务处理如下：

    1.计算营业税 94300×5%=4715（元）

    借：营业税金及附加 4715

        贷：应交税费 4715