房地产企业取得土地返还款的会计与税务处理(2)

《土地增值税暂行条例实施细则》对条例规定的扣除项目“取得土地使用权所支付的金额”界定为“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”。 

房地产开发企业收到政府财政返还款，是政府对房地产开发企业的一种补贴，属于企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让，因此不冲减土地成本。那么按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，房地产企业支付的土地出让金应该允许全额列支，但实务中果真如此吗？土地增值税是属于地方财政收入的一个税种，房地产企业的土地增值税计算要按地方税收政策的具体规定执行。 

以下通过几个不同的地方政策规定来具体看一下： 

1、《辽宁省地方税务局于明确土地增值税清算有关问题的通知》（辽地税函〔2012〕92号）第六条关于“房地产企业取得政府返还款的税务处理问题”明确规定：房地产开发企业从政府部门取得各种形式的返还款，地方税务机关在土地增值税清算时，其返还款不允许扣除，直接冲减土地成本。 

2、《青岛市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）第二十二条明确规定：对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。 

3、《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）第五条中规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。 

从以上三地的规定可以看出，房地产企业取得政府土地财政返还款在计算土地增值税时，要求冲减土地成本。也有的地方未加以明确，这种情况下房地产企业还要进一步跟主管税务机关进行确认。 

综合从上述企业所得税和土地增值税的处理政策规定来看，对于房地产企业取得政府返还款，目前大部分地区，采取了两个口径，即：企业所得税一般一次性做收入，土地增值税冲土地成本。个人认为这种做法是不太合理的，两个税种的口径应该一致，无论企业所得税还是土地增值税，都应冲减企业的土地成本，而不能采取哪种方式先收税、多收税就采取哪一种的方式。