土地增值税纳税筹划(2)

四、利息支出筹划法
房地产企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会因借款产生大量利息费用，计算土地增值税时，利息费用的不同扣除方法也会对应纳税所得额产生很大影响。房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5％或10％．假设房地产开发项目取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本合计为A．为该项目借款发生的利息支出为B．若该企业能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构贷款证明时。允许扣除的开发费用为(5％xA+B)，否则允许扣除的开发费用为10％x A，令两者相等就可以得出：B=5％xA．企业在对房地产开发项目进行预算时，如预计该项目在开发过程中主要依靠借款筹资．借款的利息超过开发成本和土地价款合计的5％时，应对利息支出进行详细记录，以便在转让房地产时计算分摊利息支出。此外，应注意要取得银行贷款利息结算清单等贷款的证明资料，以使利息支出能够作为单独扣除项目。相反，预计开发过程中借款不多．利息费用率较低，预计不会超过土地价款和开发成本合计的5％时，企业可选择不将利息费用作为单独扣除项目据实扣除。
企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时．应根据具体情况从多方丽加以考虑。如：企业开发房地产发生借款利息多少；企业是以权益筹资方式为主还是以借款筹资方式为主：相关证明文件取得的难易程度；企业所在地规定的开发费用扣除的具体比例(该比例不是一定的，税法规定计算开发费用扣除率的比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定)。还应明确．企业超过贷款期限部分和加罚的利息不允许扣除，企业在安排资金周转时，应按规定使用贷款．尽量避免贷款逾期和罚息发生。
例如，某房地产开发企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为200万元，不超过商业银行同期同类贷款利率。通过核算可以发现：如果不提供金融机构证明，不-将利息支出据实扣除，则该企业能扪除开发费用最高限额为：(1000+1 200)x10％=220(万元)：如果提供金融机构证明，将利息费用作为荤独项目据实扣除．该企业所能手¨除开发费用的最高限额为：200+ (1000+1200)x5％=310(万元)。可见，在这种隋况下，该企业将利息支出作为单独扣除项目据实扣除是更有利的选择。
五、建房方式筹划法
按税法规定，某些建房行为因未发生房地产权属转移，因而不属于土地增值税征税范围。不用缴纳土地增值税。房地产开发企业可以利用这些规定进行土地增值税的税收筹划。