房产非常规租赁条款的涉税风险控制

　房屋出租由于出租方式、收取租金时间和是否收取租金的不同，纳税规定也存在差异，但对究竟如何准确纳税，在实际工作中往往存在争议。笔者试对以下房屋出租的非常规租赁条款涉税风险作个初步解析。

　　一、转租合同

　　转租合同在实际工作中引起涉税争议较多的是营业税和房产税。如甲将自有营业用房租赁给乙，年租金为250万元，甲已按规定缴纳各项税收；乙由于种种原因，又将房屋转租给丙，收取租金300万元。对于转租的收入如何纳税呢？对于营业税，引起争议较多的是否按差额征税。由于甲已将租金200万元纳税，那么乙是按照50万元（300万元-250万元）纳税还是按照实际收取的租金300万元纳税呢？根据《营业税暂行条例》第五条规定，转租行为不属于按差额征税的范畴，因此，乙应按照实际收取的租金300万元缴纳营业税15万元。而由于《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。乙由于转租实际获得了差价50万元的租金，那么乙是否按照转租获得的差价50万元缴纳房产税呢？根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税的纳税人为产权所有人或房屋代管人，乙由于不是房产税的纳税人，因此不需要纳税，该房屋的纳税人为甲，甲只需要按照实际收取的租金250万元缴纳房产税。

　　那么这样一来，是否会给纳税人通过转租逃避缴纳房产税呢？接上例，如甲将房屋直接租赁给丙，租金300万元，需缴纳营业税15万元，房产税36万元，合计缴纳各项税收51万元（不考虑城市维护建设税及附加、印花税，下同），如果甲有意想逃避缴纳房产税，将房屋租赁给乙，租金为250万元，再通过乙转租给丙，租金300万元，甲乙双方则需要缴纳各项税收57.5万元（42.5万元+15万元）。从以上可以看出，甲通过乙转租给丙，虽然房产税少缴了，但营业税多缴了，总体税负增加了。需要注意的是，转租行为少缴税款只有在甲租赁给乙的金额是甲租赁给丙金额的68.38%以下，即甲租赁给乙的租金在205.14万元以下，通过转租的甲乙双方税负才会比甲直接租赁给丙的税负低。但根据《营业税暂行条例》第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。因此，纳税人通过转租少缴税收的筹划，需要注意税务机关核定的风险，否则得不偿失。

　　另外，如乙是企业，要将转租收入300万元全部并入收入总额，支付的租金250万元作为费用扣除，缴纳企业所得税；如是个人，要将转租收入300万元按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税，对于支付给甲的租金250万元，凭房屋租赁合同和合法支付凭据从该项转租收入中扣除。扣除税费的扣除次序为：财产租赁过程中缴纳的税费；向出租方支付的租金；由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；税法规定的费用扣除标准。