物业管理企业营业税金及附加的会计核算(2)

　　1.物业管理公司在为房屋业主及租住户提供服务而收取的管理费，还应包括向房产开发商收取的尚未租、售的空关房产的管理费;服务费还应包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等收费;维修费应包括维修材料及人工费;租赁费还应包括居民租住公有住宅的租金收入，以及其他服务性业务收入，均以5%税率计征营业税。
　　2.物业管理公司为房屋业主及租住户代购货物，除了将代购货物的发票直接交付委托方的，可按收取的代办手续费收入计征5%的营业税。为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费、垃圾处理费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电信局、环卫部门款项后的余额，计征5%的营业税。
　　3.物业管理公司以提供劳务的形式，从房屋“三项”维修基金(不含据实列支的专用存储款)中取得的收入，计征5%的营业税。
　　4.物业管理公司为私房业主或租住户代开出租房屋发票或收据，应照章征收5%营业税。
　　物业管理营业税金及附加的会计核算
　　物业会计应按规定设置“营业税金及附加”账户，核算营业收入应负担的税金及附加。该账户属于损益类账户，借方登记应缴纳的营业税等，贷方登记结转额，月终将余额全部转入“本年利润”账户，结转后，该账户应无余额。物业会计于月终按“应纳税额=营业额×税率”公式，计算出当月应缴纳的营业税，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税金”账户。
　　案例
　　某物业管理公司2011年9月实现并确认的各种服务性业务收入共计94300元，按5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育费附加。其税额计征和账务处理如下(单位：元)：
　　1.计算营业税：94300×5%=4715(元)。
　　借：营业税金及附加　　4715
　　贷：应交税费　　4715
　　2.计算城市维护建设税：4715×7%=330.05(元)。
　　借：营业税金及附加　　330.05
　　贷：应交税费——应交城市维护建设税　　330.05
　　3.计算教育费附加：4715×3%=141.45(元)。
　　借：营业税金及附加　　141.45
　　贷：其他应交款——应交教育费附加　　141.45
　　至于物业管理公司在提供服务中发生的费用性税金，诸如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等按规定在“管理费用”账户核算。
　　最后，物业会计还要把物业管理公司申请并已经税务机关批准的减免营业税的相关账务，按下列步骤处理完毕：
　　减免税金有事前减免和事后减免两种情况。事前减免是指在公司实际缴纳税金前税务机关给予减免。公司应先按税率计算出当月应缴税费，从中扣减税务部门批准减免的税额，然后计算出实际应缴税费，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费”账户等。
　　事后减免是指在公司实际缴纳了税金以后，税务部门再减免退回给公司已缴纳的税金。公司在收到退回的减免税金时，借记“银行存款”账户，贷记“营业外收入——补贴收入”账户。