房地产税来了 土地增值税何去何从

从2013年末央视曝出房地产开发企业“欠税门”事件之后，土地增值税引起全社会的广泛关注。事实上，央视也只是将存在多年的一个“老问题”，重新翻出来而已。土地增值税一直是房地产税收体系中，税种设计最复杂、征税成本最高、税制最不统一、官企扯皮最多的一个税种。

土地增值税的征收在1994年首次出台。该税种的开征，源于1992年及1993年上半年，我国部分地区出现的房地产市场“持续高温”，炒买炒卖房地产情况严重。国家财政收入受到影响，为扭转这一局面，出台了一系列财政调控措施，其中，开征土地增值税就是措施之一。由国务院于1993年12月31日颁布，1994年1月1日正式施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，主要原因在于：抑制炒买炒卖地皮、楼花等牟取暴利的行为；防止国家土地增值收益流失。

然而，土地增值税自开征以来，其固有的缺陷便不断暴露，主要体现在以下方面：

一、有违税制公平原则，为公众所诟病

土地增值税的征收存在重复课税的情况，我国的所得税明确规定了对财产转让所得课税，此处所指的财产也包括了用土地、地上建筑物及附着物。因此，在这一环节的重复征税使不动产的购买者或使用者，承担了双重的税负。

从土地增值额的来源来看，主要包含以下四个方面：一是土地使用者对土地的投资所引起的土地、地上建筑物及附着物的增值；二是由于人口的增加和社会的发展与土地的稀缺性的矛盾所导致的土地供不应求，从而带来土地的增值；三是通货膨胀所引起的土地、地上建筑物及其附着物的增值；四是政府利用公共支出完善城市基础设施所引起的土地、地上建筑物及附着物的增值。后三种属于资本所得，应是土地增值税的课税对象，而第一种则是土地使用者投资开发增值所得，土地增值税的立法本意抑制资本所得牟取暴利的行为，而对真正的投资开发行为进行鼓励，从土地增值税加计扣除的规定就可以看出来，因此，把投资开发增值所得同样作为课税对象有违公平原则。

二、土地增值税税率过高，推高了房价

土地增值税应纳税额等于增值额乘以适用税率减去法定扣除项目乘以速算系数。“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。扣除项目在条例实施细则中总共分为六大类，众多小类。取得土地使用权所支付的金额等可以从土地管理部门直接获得数据；房地产开发间接费用等难以具体核实；同时还有一些项目（前期工程费用等）开发商不愿提供确切的数据，同时审核也很麻烦，这不仅可以解释土地增值税征收过程中，严重的偷税漏税现象，同时也部分解释了地方政府对土地增值税缺乏执行的积极性。土地增值税采用四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。这对于我国房地产行业的刚性需求而言，不仅没有能够维持房地产行业的秩序，反而是抑制土地的正常流转，阻碍了房地产市场稳定正常的发展；而对于以投机为目的的房地产交易而言，并没有起到理想的抑制作用。

三、土地增值税征管成本过高，征收率不足

土地增值税的有效征收不仅取决于科学、合理的税制设计，而且依赖于规范、严格的征收管理。目前我国土地增值税的征收管理工作存在很多的不足。首先，地方政府缺乏积极性。政府执行缺乏积极性的一部分原因可归结于当前的中央对地方政府官员的政绩考核制度。我国把政府官员能否推动当地经济的快速发展作为首要考核标准，而房地产行业已经成为我国大部分城市的经济支柱，房地产开发商与地方税务机关绑定为利益共同体。其次，预征率过低，清算滞后。我国目前的土地增值税实行“预征加清算”的管理模式。在项目销售阶段，按月或季度以申报收入预征土地增值税；在项目售完之后，再按照实际销售收入所得，清算应纳所得税额。目前全国各地均是按照销售收入的百分比进行预征，各地预征率不一样，导致各地税务局各行其是。实践中，各地预征率普遍偏低，房地产项目从开发到竣工少则两三年，长的甚至超过十年，征税变成了“长征”。

四、土地增值额降低，房地产企业利润率趋降

2004年实行“招拍挂”后，通过各种关系低价、协议拿地已非普遍现象，类似脱离市场规则的交易，导致土地增值额的降低。此外，2008年以来，房地产开发行业的利润率总体趋降，暴利项目越来越少，个别时段还曾出现亏钱卖楼的情况。这就意味着，近几年的房地产市场形态及项目利润率，已与1992-1993年明显不同，开征土地增值税的初衷已失去了“土壤”。