房地产企业房产对外投资须缴土地增值税

年底来临，伴随房地产开发商低价促销，低价面前房子回暖，人们对于房地产企业对外投资是否缴税开始关注，本期对此进行解答。

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    盐田区宋小姐来电咨询：某房地产开发企业将其开发完工的一幢商品房，作价5700万元对外投资，请问投资环节是否应缴纳土地增值税？如果要缴纳土地增值税，收入该如何确认？

    地税局丁小姐回答：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条的规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，该房地产开发企业以其建造的商品房进行投资，应按规定缴纳土地增值税。

    根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条的规定，非直接销售和自用房地产的收入确定

    （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

    1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

    2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

    （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

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    福田区龙先生来电咨询：我公司是一家连锁商务宾馆，各分店门面也有少量销售业务，如向旅客销售面包、饮料等食品。请问宾馆销售食品应缴纳增值税还是营业税？

    地税局丁小姐回答：根据《国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售食品有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2011年第62号）的规定，对旅店业和饮食业纳税人销售食品有关税收问题公告如下：

    旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品应当缴纳增值税，不缴纳营业税。旅店业和饮食业纳税人发生上述应税行为，符合《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第50号）第二十九条规定的，可选择按照小规模纳税人缴纳增值税。