业内建议调整土地增值税征收方式

近期关于土地增值税的争论可谓沸沸扬扬。各大房企纷纷对自身税费缴纳情况积极澄清，业内也对土地增值税缴纳环节进行了种种解读。
　　然而，同时让人们关心的是，土地增值税收缴金额不小，其与房价之间存在怎样的关系，房企如何在合理情况下处理土地增值税成本，未来土地增值税是否面临改革?为此，新京报邀请了多位业内专家，就这些问题进行探讨。
　　房价:房价涨幅越大，土地增值税越高
　　新京报：土地增值税和房价之间，存在怎样的关系?
　　顾云昌：房子价格越高，土地增值税就越高。如果房企在扣除了成本之后，毛利润没有达到20%(适用于普通住宅)，就不存在土地增值税的问题。房价上涨被看成是土地随着时间的推移增值，国家规定土地增值的这部分就要收增值税。
　　邹晓云：土地增值税或多或少都会转嫁到房价上。目前土地增值税采取预征制，这会对资金实力较为欠缺的开发商造成一定压力。为了在开发过程中尽快回笼资金，开发商可能会在一定范围内提升价格。
　　张斌：税收由企业承担，如果有可能，房地产商的税收很大一部分是要转嫁到房价上的。税收和房价不可能一点儿关系都没有。土地增值税实行四级超率累进税率，增值越高，税越重。但这其中开发商也要考虑，定价太高会否影响销售节奏。在不同的市场条件下，其转嫁房价的能力也不同，这要取决于房企和市场的博弈关系。
　　避税:自持部分无须缴纳土地增值税
　　新京报：在合法合理的前提下，房企现在一般有哪些手段降低土地增值税成本?
　　顾云昌：理论上来讲，开发商自持的这部分，国家是没办法征收土地增值税的，如开发商自持商业，自己来经营。
　　所交土地增值税是否合理，要看成本怎么核算，具体哪些算成本?这部分是税务部门委托中介机构来查房企所公开的账目，非常繁杂，不是开发商想报多少报多少。
　　张斌：这部分税交多少主要取决于决算的问题，要按条件进行决算，多退少补。只要达到了税务局规定的一系列条件，就必须进行决算。税务局要根据具体掌握的信息来决算，这就需要房地产商进行配合来提供相关信息。这两方面是相辅相成的。
　　开发商把价格定得低一些，这部分税有可能就会少缴一些，价格具体定多少，这其中房产商一定会根据自身情况进行平衡，从而找到一个最优值，谋求税后利润最大化。
　　陈云峰：据我了解，很多房企每年的纳税额都超过利润额，大有将房地产行业当做奢侈品行业征税的意味。尤其在三、四线城市，如果规范纳税，很多项目基本没有利润。因此项目之初的税收筹划是开发商重要的筹划内容之一。部分开发商不得不打规定的擦边球，采用转移收入或者增加成本等方法来合理避税。