清算后再转让的土地增值税如何计算(2)

　　根据187号文件第二条第二项规定，该公司在2012年5月这个时点属于可通知清算的情形，若税务机关因种种原因未通知该公司清算，而该公司于2013年1月完成全部销售后清算，根据土地增值税暂行条例及其实施细则等规定计算的应缴土地增值税税额为2004.34万元(适用税率为30%，计算过程略)。
　　上述两种处理方法的不同，造成纳税人应缴土地增值税税额存在较大差异。这也表明187号文件第八条规定的“清算后再转让房地产的处理”方法，虽然简化了清算后的土地增值税计算，但与土地增值税暂行条例及其实施细则规定的土地增值税计算方法相悖。
　　针对187号文件第八条规定的处理方法存在的问题，有税务机关提出，清算后再转让土地增值税的计算方法为：再转让扣除项目金额=[(清算时的扣除项目总金额-清算时扣除的与房地产有关的税金)÷清算时已售面积]×再转让建筑面积+再转让应扣除的与房地产有关的税金，再根据增值额重新计算增值率，对照适用税率计算再转让应缴的土地增值税税额。通过数学模型计算，此办法在再转让价格与清算时价格相差不大，再转让与清算时适用税率不变的情况下，可以适用。否则，仍然会造成纳税人多缴或少缴土地增值税。同上例，按此办法计算的清算后再转让的扣除项目金额=[(清算时的扣除项目总金额37068.45万元-清算时扣除的与房地产有关的税金2220万元)÷清算时已售面积8.51万平方米]×再转让建筑面积14900平方米+再转让应扣除的与房地产有关的税金578.87万元=6680.42(万元)，增值额为3749.58万元，增值率为56.13%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%，再转让应缴土地增值税为1165.81万元，该项目清算时和再转让应缴土地增值税合计2145.28万元，与按187号文件处理方法相比，多缴14.42万元，与销售完毕一次清算相比，多缴140.94万元。
　　综上所述，笔者认为，上述两种处理方法，造成土地增值税应缴税额的不确定。造成纳税人或少缴土地增值税的原因在于清算时点的自由裁量，将会形成征纳涉税风险。因此，笔者建议，对187号文件第二条第二项中前两种“可清算”情形的纳税申报，界定为土地增值税预清算申报，预清算后再转让的申报，适用187文件第八条规定的处理方法，最后一次再转让或注销前的纳税申报，应与预清算申报、预清算后再转让申报合并，并根据土地增值税暂行条例及其实施细则等规定进行最终清算，多退少补，实现清算项目土地增值税税额的唯一性和确定性。