浅析房地产企业偷逃税主要手段及审计重点、方法(2)

　　（二）虚增成本偷逃税款。
　　一是土地评估增值虚增开发成本。由于房地产企业注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高，因此很多民营房地产企业为了提高资质，将购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。
　　二是勾结建筑安装企业，虚开建安发票，增加建安成本。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，这就为房地产企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产企业用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃25%的企业所得税。
　　三是多计预提费用虚增成本。对开发建设周期比较长的房地产企业的预提费用，税法规定，参照预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，区别不同情况进行处理。一些房地产企业钻政策的空子，通过“预提费用”或者其他应付款等往来账户提取的公共设施配套费等预提费用，往往提的多，实际列的少，年末留有较大余额，所得税汇算清缴期也不做纳税调整。
　　四是自用房产开发成本直接转增经营成本。有些房地产企业自用房产开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。
　　五是虚假列支增加成本费用。有些房地产企业把公关费等“潜规则”费用以及走访费等见不得光的费用，通过开具大额维修费、燃油费、办公用品、材料费等变通列支，增加成本费用。

　　（三）完工项目长期不进行完工税款清算。
　　《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》明确规定了清算缴纳企业所得税应视为已完工项目的三种情形，《土地增值税清算管理规程》也明确了土地增值税清算管理规程的条件，但大部分房地产企业利用种种手段钻政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，不按要求办理申报清算企业所得税和土地增值税款。