浅析房地产企业偷逃税主要手段及审计重点、方法(3)

　　（四）利用关联企业进行偷逃税款。
　　随着房地产企业集团化方向发展，房地产企业利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司等等，使其成为控股公司或全资公司，然后将建安工程交给关联的建筑公司承建，将房地产销售业务分离给关联的销售公司，将一切价外费用等交由其物业公司代收。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税收款的目的。

　　二、审计重点及方法

　　一是关注楼盘销售。重点审查房地产企业全部楼盘开盘情况及每个楼盘的销售情况，掌握真实的销售情况，从源头上控制售房收入。采取到售楼处查看售楼记录、到房管部门查看购房合同备案登记记录以及查看企业会议记录等方法，从外围入手，达到“围猎”效果。
　　二是关注以房抵债。重点审查房地产企业以房屋抵顶材料款、工程款、土地出（转）让款等债务，是否按规定缴纳相关税费。采取审查建筑承包、材料采购等合同约定、履行情况、关联单位调查等方法，内查外调，拨开抵债迷雾。
　　三是关注回迁安置房。重点审查动迁居民回迁安置房屋是否按销售不动产缴纳相关税费。采取查看项目规划设计方案、回迁安置合同、调查安置户等方法，环环相扣，理清安置真相。
　　四是关注“假借款、真按揭”。审查企业采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或串通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口。采取查看财务资料、座谈、银行及个人调查等方法，明察暗访，还原骗贷真相。
　　五是关注价外费用。重点审查企业在收取售房款之外收取的墙体材料费、暖气安装费等配套费用以及 “初装费”等各种代收代垫款项，是否全额入账并按照税法有关规定提交各项税金。采取审查往来账等财务资料、调查购房人发票及收据等办法，账内账外，核实价外费用。
　　六是关注成本费用。重点关注建安成本、销售费用、管理费用等的真实性，审查是否存在通过关联企业虚增建安成本、费用计提未付、费用结转不实、虚列广告费用、虚列销售提成、虚假列支等问题。采取审查会计资料、调阅会议记录、查看完工进度、调查关联企业等方法，审计配合调查，揭开成本费用面纱。