房地产开发企业纳税审计 (2)

　　（三）会计资料混乱、财务核算不规范。多数房地产企业工期长，与建安企业结算不及时。造成未售房面积，收入未转但成本已提前列支，即收入和成本不配比无法真实反映企业盈亏。

　　房地产业主要税种中，营业税的计税依据是纳税人转让无形资产或销售不动产，向对方收取的全部价款和价外费用。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。而企业所得税的计税依据的应纳税所得额是以企业利润为主要依据进行调增和调减的。很显然，房地产业三种主要税种的征收都与收益有关，因此对收益相关项目的审计是房地产开发行业税收审计的重点，其主要集中在收入和支出项目两方面，具体审计方法如下：

　　（一）收入的审计。收入审计的重点有“经营收入”、“其他业务收入”、“预收账款”、“应收账款”及“其他应收（付）”等往来科目。特别注意几下问题的审查：

　　1.审查“经营收入”明细账，并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看有无分解房地产收入或隐瞒收入情况；对应审查“开发产品”明细账并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看开发企业有无将取得的实物收入直接计入“固定资产、”原材料“等账户，隐匿销售收入；审查”预收账款“、”应收账款“及”其他应收（付）“等科目并与房地产转让合同、记账凭证、原始凭证相核对，查看是否将收入挂账，不及时申报纳税。

　　2.审查房地产开发企业收取的购房订金，是否存在不做收入，不申报纳税的情况。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的第二十五条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。很多企业以销售没有实现为由，不将收取的预收款或定金及时申报。

　　3.审查购房及购房人变更姓名的各种手续费、因超过协议交款期限而扣缴的购房定金收入、企业管理部门对其所属的房产收取的房租收入、小区服务费、场组等是否做应税收入进行申报。

　　4.审查房地开发企业是否人为分解售房收入的现象。例如：某开发商销售一单元售价是45万元/套，收款时却分别使用收据、发票等向买主收取：水电费0.8万元（该费用为水电部门向施工单位收取的设施配套费，应列入工程成本，不应在价外向客户收取），二次装修5万元（虚列项目），这样房价就减为39.2万元，从而达到偷税的目的。

　　5.特别注意有出租房、周转房的房地产开发企业的审查。因为商品房、出租房和周转房三者之间的用途很不稳定，如果销售市场疲软，可将商品房对外出租；如果销售市场看好，出租房可变为商品房销售。商品房暂时未出售前，可临时用作安置拆迁户，拆迁户回迁或安置完毕，周转房可用作出租或销售。在审查时要注意三者之间的增减变化，查看出租或销售收入是否计入“经营收入”，是否存在将出租房、周转房销售后直接冲减出租房、周转房所发生的摊销费和改装修费等。