房地产开发企业纳税审计 (3)

　　（二）成本及期间费用的审计。开发成本和期间费用的审查是确定企业所得税应纳税所得额和土地增值税扣除项目的关键。在审计开发成本和期间费用时，首先要了解企业有关成本控制的内部管理体系是否合理。以确定企业成本核算的可依赖程度，然后根据可依赖程度不同，组建审计小组进行审查。成本审查具体有以下方面：

　　1.取得土地使用权所支付金额是否准确。房地产开发企业拥有的土地一种是为自己建造办公房、职工宿舍等，这部分土地使用权应列为企业的无形资产。房地产开发企业在销售产品时，开发产品使用范围内的土地使有权也随同转让，这部分成本才能作为企业所得税和土地增值税的扣除项目。可审查“开发成本”借方发生额，对照支付费用的原始凭证，看其费用支出的合法性、有无不属于土地使用权的费用混入的情况。

　　2.公共设施配套费应包括不能有偿转让的开发小区内公共设施配套发生的支出。审查时注意企业是否按规定时间调整预提费用账户。房地产企业成本的转销期以开发小区的建设期为准，在此期间成本的转销通过主管财政部门审查批准后，才能通过预提方式进行，在小区全部正式竣工结算时调整预提费用。而房地产开发企业一般先建住宅，后建配套设施，使得已售开发产品的配套设施建设费，无法按实际实际成本结转和分摊。因此，房地产开发企业可按未配套设施概算为基数，计算已出售住宅应负担的数额，一预提方式计入住宅成本。3.开发间接费审查。开发间接费是指企业直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧、办公费、水电费、周转房摊销等。可审查“开发成本”、“开发间接费”、“应付账款—应付工程款”、“库存材料”、“预提费用”、“开发产品”等科目，结合有关明细账和原始凭证，核对费用发生的真实性和列支的合法性；审查是否按权责发生制和收入与成本费用相配比的原则。

　　4.其他土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建造安装工程费、基础设施费等主要审查是否按财务制度规定的项目进行归集和核算。

　　房地产行业近几年都被列入税务大检查的重要行业，该行业的税务审计结果直接增加财政收入，更重要的是税务审计通过揭露和制止、处罚等手段，来制约房地产行业中各种不规范和消极的因素，打击税收犯罪以进社会经济秩序的健康运行。