房地产开发企业土地增值税纳税筹划

一、收入分散筹划法
房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税。土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高。因此，如果可以分解房地产销售价格，就可以降低房地产的增值率，从而降低企业的税收负担。运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化，常用的方法是将可以分开单独处理的部分(如房屋里的设施)从整个房地产中分离。当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时，便可以和购买者签订房地产转移合同，之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围．不必再计征土地增值税。
二、费用转移筹划法
房地产开发企业发生的期间萤用除利息支出外部不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期问费用．如：管理人员工资、福利费、办公萤、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有崮接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。例如，总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人。在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么这位负责人的有关费用可以分摊一一部分到房地产威本中去。期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除，而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
三、费用分摊筹划法
我国土地增值税采用四级超率累进税率计征，纳税人的土地增值额占扣除项目金额比重不同，其适用的税率就不同。在收入不变的情况下，开发成本作为房地产企业土地增值税扣除项目金额的重要组成部分，其金额越高，应纳税额越小；反之，应纳税额越大。因此，纳税人应尽可能扩大赞用列支比例，以节约税款。但要注意的是列支比例并不是越大越好，在必要时适当减少费用开支效果可能更好。这种方法主要针对房地产开发业务较多的企业．因这类企业同时进行几处房地产的开发业务，不同地区的开发成本比例可能因物价或其他原因相差较火，从而导致不同地区的项目土地增值率高低不同。这种不均衡状态实际上会加重企业的税收负担。因此，房地产开发企业在计算土地增值税时可将所有开发项目综合起来考虑，通过综合计算增值率来降低整体增值率，进而达到降低整体税率的目的。房地产开发企业也可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，将获得的增值额进行最火限度的平均，这样就不会出现某段时问增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。
四、利息支出筹划法
房地产企业在进行房地产开发业务过程中，一般都会因借款产生大量利息费用，计算土地增值税时，利息费用的不同扣除方法也会对应纳税所得额产生很大影响。房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率，即5％或10％．假设房地产开发项目取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本合计为A．为该项目借款发生的利息支出为B．若该企业能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能够提供金融机构贷款证明时。允许扣除的开发费用为(5％xA+B)，否则允许扣除的开发费用为10％x A，令两者相等就可以得出：B=5％xA．企业在对房地产开发项目进行预算时，如预计该项目在开发过程中主要依靠借款筹资．借款的利息超过开发成本和土地价款合计的5％时，应对利息支出进行详细记录，以便在转让房地产时计算分摊利息支出。此外，应注意要取得银行贷款利息结算清单等贷款的证明资料，以使利息支出能够作为单独扣除项目。相反，预计开发过程中借款不多．利息费用率较低，预计不会超过土地价款和开发成本合计的5％时，企业可选择不将利息费用作为单独扣除项目据实扣除。