浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划

    2010年的两会期间，房价过高问题成为最受关注的焦点。温家宝总理在政府工作报告中强调：“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。”自2010年5月10日起，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，令银行的贷款空间更小，可获房贷更少。2010年6月，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》正式下发，加大了土地增值税清算工作的力度。从国家近期颁布的与房地产有关的政策来看，无疑都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，并不是一个利好消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大是一个重要的原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%左右，而国内却高达50%—60%①。在房地产应征的各种税费中，土地增值税引人关注。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，是对房地产企业收益影响最大的税种之一，如何有效地进行土地增值税税收筹划是房地产开发企业发展中刻不容缓的一件大事。

　　一、土地增值税税收筹划分析

　　土地增值税税收筹划可从其自身特点出发，结合有关的税收优惠政策，综合考虑房地产企业的整体利益，把握好增值率的节点，降低增值额，达到节约税金的目的。

　　（一）增加扣除项目金额房地产开发企业在运营过程中，一般都会有大量借款，利息支出不可避免。我国现行土地增值税对房地产开发中的利息支出分两种情况扣除：一是凡是能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和（简称“合计数”）的5%以内计算扣除。二是凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出或不能提供金融机构证明的，可按“合计数”的10%以内计算扣除包括利息在内的所有费用支出。

　　二、合理定价

　　根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在出售普通标准住宅的时候，就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。

　　三、综合应用

　　以华德房地产开发公司的房地产项目为例，运用上述节税措施，合理节省土地增值税。

　　华德房地产公司在同一块土地上开发两个项目，其中住宅楼为商品住房，精品楼为写字楼，开发项目共支付地价款为1 000万元，合计开发成本费用为5 000万元，如果该企业按转让房地产开发项目分摊利息并且能够提供金融机构证明的应扣除利息为420万元（当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%）。其中商品住房全部允许扣除项目金额为3 269万，写字楼全部允许扣除项目金额为4 670万元。那么销售该批房产时应如何税收筹划呢？