房地产不同转让方式的纳税筹划(2)

    1.丽人公司应该缴纳的税收。丽人公司以房地产进行投资入股，不征收营业税，也无需缴纳城建税和教育费附加；由于投资方与被投资方都未从事房地产开发，因此该项投资行为暂免征收土地增值税。

    股权转让应缴纳印花税＝9000×0.5‰＝4.5（万元）

    投资及股权转让行为应纳企业所得税＝（9000-1200-4.5）×25%＝1948.88（万元）

    节税总额＝5219.09-（4.5＋1948.88）＝3265.71（万元）。

    2.华泰公司应该缴纳的税收。

    契税＝9000×3%＝270（万元）

    股权转让印花税4.5万元。

    从方案设计看，股权转让方式下，华泰公司的税收负担没有变化，而丽人公司可以节约3265.71万元的税金支出。

    （二）以房地产投资入股过程中需要注意的问题

    1.投资合同的签订。在税务处理中，严格界定了“投资”的含义——投资是指参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为。也就是说要想享受不征收营业税、暂免征收土地增值税的税收待遇，投资各方必须共同承担投资风险；如果投资方未承担投资风险，而是分取固定的股息、红利，则要按照出租房地产征收营业税，无法达到上述节税效果。

    2.操作时间间隔。企业要想达到上进节税效果，必须注意以房地产投资入股的时间与转让股权的时间间隔问题，两者时间间隔最好在一年以上，否则税务机关可能会以实质课税原则为由，对上述行为征税。

    3.注意《公司法》中对不同投资方式的比例限制。《公司法》规定，全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的30%.换言之，非货币资产投资入股的比例最高不得超过70%，如果在投资过程中没有达到上述要求，就会给方案的执行带来不必要的麻烦。

    4.正确认识和处理纳税筹划对不同税种的影响。从上面的筹划方案可以看出，投资入股方式可以获得营业税、城建税、教育费附加和土地增值税的税收优惠，但是由于上述税种的税收负担减少，企业的利润增加，相应增加了企业所得税的税收负担，企业应综合考虑这一影响，并及时缴纳企业所得税。

    5.加强双方的沟通和合作，实现双赢的目标。上述方案中，丽人公司通过筹划可以获得明显的节税效果。但是对华泰公司而言，该方案并没有降低其税负，反而会增加华泰公司潜在的税负——今后华泰公司转让其以投资入股方式获得的房地产时，需要金额缴纳营业税，即选择投资入股方武将使华泰公司的潜在税收负担增加450万元（9000×5%）。因此丽人公司在进行税收筹划时，需要加强和华泰公司的沟通，在投资入股及股权转让价格方面做出适当的让步，以此获得华泰公司的支持和配合，从而达到双赢的目的。