清算土地增值税筹划技巧(2)

例2：甲房地产公司2005年8月开发另一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊利息的利息支出为80万元，不超过商业银行同类同期贷款利率。现在需要公司决定是否提供金融机构证明。同例1一样，如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额为：(1000+1200)x 10%=220(万元)；如果提供金融机构证明，该公司所能扣除费用的最高额为：80+(1000十1200) x 5%=190(万元)。可见，在这种情况下，公司不提供金融机构证明是有利的选择。

企业判断是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例。推算可知，如果超过5%，则提供证明比较有利；如果没有超过5％，则不提供证明比较有利。要注意的是，国税发[2006] 87号文规定，房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。即筹划企业应注意提供有关合法有效凭证。

二、采取分散有关经营收入的方法进行税收筹划

房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税的征收实行超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，如果有可能分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行税收筹划。

例3：某房地产公司出售一栋房屋，房屋总售价为1000万元，该房屋进行了简单装修并安装了简单必备设施。根据相关税法的规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为400万元，增值额为600万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加以及企业所得税。土地增值率为：600／400 x 100%=150%。根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，增值额超过扣除项目金额100%，末超过200%的，土地增值税税额；增值额x 50%-扣除项目金额x 15%。因此，应当缴纳土地增值税：600 x50%-400 x 15%=240(万元)。应该缴纳营业税：1000 x5%=50(万元)。应当缴纳城市维护建设税和教育费附加：50x10%=5(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：1000-400-240-50-5=305(万元)。

如果进行税收筹划，将该房屋的出售分为两个合同，即：第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋出售价格为700万元，允许扣除的成本为300万元；第二个合同为房屋装修合同，装修费用300万元，允许扣除的成本为100万元。则土地增值率为：400／300 x 100%=133%。应该缴纳土地增值税：400 x 50%-300 x 15%=155(万元)；营业税：700 x 596=35(万元)；城市维护建设税和教育费附加：35 x 10%=3.5(万元)。装修收入应当缴纳营业税：300 x 3%=9(万元)；城市维护建设税和教育费附加：9x10%=0.9(万元)。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为：700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6(万元)。经过税收筹划，企业可减轻税收负担91.6(396.6-305)万元。