企业降低土地增值税税负的两种方法(2)

　　显然，采用方案二先分立后被兼并方式，乙房地产公司可节省土地增部690万元，不考虑其他因素，应采用方案二。

　　二、适当加大建造成本法进行筹划

　　房地产企业为了提高产品的竞争能力，在市场可以接受的范围内，采取适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，提高装修档次等手段，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本增幅的1。3倍，这样就拉动了增值率的降低，少缴或免缴土地增值税。

　　例3：甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应缴纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。

　　方案一：销售毛坯房应缴纳土地增值税。

　　不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元）。

　　扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5。5%＝5850＋528＝6378（万元）。

　　增值额＝9600－6378＝3222（万元）。

　　增值率＝3222÷6378＝50。52%。适用税率40%，速算扣除率为5%。

　　应缴土地增值税＝3222×40%－6378×5%＝1288。8－318。9＝969。9（万元）。

　　方案一：改卖毛坯房为卖装修房，对房屋进行装修，预计装修费用1200万元，装修之后，每平方米售价为3700元，销售收入总额11100万元，无其他变动因素。

　　不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（万元）。

　　扣除项目金额＝5700×130%＋11100×5。5%＝7410＋610。5＝8220。5（万元）。

　　增值额＝11100－8220。5＝3079。5（万元）。

　　增值率＝3079。5÷8221。5＝38。40%。适用税率30%，速算扣除率为0。

　　应缴土地增值税＝3079。5×30%－0＝923。85（万元）。

　　方案2与方案1的差额＝969。9－923。85＝46。05（万元）。

　　可见，提高房产售价，适度加大建造成本，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，如果是普通标准住宅，可以免缴土地增值税；如果是非普通标准住宅，可以降低增值额、降低增值率，使得土地增值税适用于较抵税率，少缴土地增值税。

来源：税务师事务所