优化房产税设计以形成最好政策效果(2)

　　从国际经验来看，对房价影响更大的，一是住房交易供应量及潜在住房消费的人口，二是百姓对于房价涨跌的预期，三是信贷政策。

　　正因为有供求关系的影响，全球人口密度高的大城市，比如印度孟买、韩国首尔、日本东京、俄罗斯莫斯科等，一般房价都非常高，有些地方房价问题的严重程度甚至远超中国的大城市。正因为有房价预期的影响，才能理解为什么美国底特律会大量出现低价房甚至是一元房，因为持房者已经预期住宅价值会随着当地人口的减少、犯罪的增加、政府取消各项公共服务而快速下降，并且如果继续持有房屋还需每年缴纳税费。在这种强烈预期的驱动下低价抛售房屋也就不足为奇了。正因为有信贷政策的影响，2000-2006年美国由于宽松的信贷政策，即使有房产税的存在，房价依然飞速上涨，并直接导致了2007-2009年的金融危机。所以说，与其指望依靠房产税征收来平抑房价，不如从以上三个问题着手，这样才能从根本上更有效地解决房价的问题。

　　设计好房产税配套机制

　　当然，考虑到扩大房产税试点势在必行，那么如何设计房产税及相关机制以形成最好的政策效果尤为关键。

　　首先，需要大力建设及完善房地产相关的底层支持，如房屋产权及交易的基础数据、房屋估价体系、相关信用制度等。这其实是一个庞大的系统性工程。如果房屋评估价很大程度上取决于交易价格，那么如何避免“阴阳合同”这类避税手段的肆虐？能否较快建立起一个覆盖全国的房屋产权信息网络，以保证能及时查找到购房人已持有房屋数量、面积等信息？如果某位持房人未缴房产税，在法律上如何处理？这些都是需要仔细思考的问题。同时，也需要确保征税合法合理，并明确税费的使用途径。美国的房产税都有很明确的使用规定，绝大部分用于公共开支，比如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等，因而绝少有人抱怨房产税的征收。中国也需要建立房产税征收、开支、调整的合理制度，否则将凭空增加百姓赋税负担。

　　其次，可以借助征收房产税的契机，规范小产权房。据报道，全国小产权房面积约为60亿平方米，这样一个庞大的规模，肯定不可能完全一拆了事。对于小产权房而言，底层数据更加混乱，交易行为不受监控，很大程度影响着农民的利益，因此处理小产权房极为棘手。房产税征收正好是一个契机，可以尝试允许符合条件的一批小产权房业主在足额缴纳一定年份的房产税后，获取全部产权，进而允许这类房产上市交易。这样的设计，可以结合清查小产权房的行动一同进行，对危楼、违法占用土地等建筑不予提供这样的待遇，对符合条件的小产权房建立基础数据及业主的缴税和信用记录。当小产权房进入市场后，能增加住宅供给。同时，由于大部分小产权房业主为中低收入者，如果能够通过合法出售物业获取收益，也起到了提高这一部分群众收入的目的。