优化房产税设计以形成最好政策效果(3)

　　再次，应当通过设计房产税制度来规范租房市场。中国人对于购房的热情是由多重原因造成的，但是其中一个原因是租房人有非常强烈的“寄人篱下”的不安全感。在中国，房屋租赁市场极不发达，在没有法律保障的情况下，租房人和房东的权益都没有办法得到保护。可以尝试建立一种鼓励专业房屋管理机构运作出租房的房产税制度。

　　具体而言，可以尝试给予由机构进行出租管理的房屋优惠的房产税率，而对个人管理的出租房征收正常的房产税率。如果出租房屋能够高度机构化，可以更方便地监管房屋租赁市场、制定相关的法律法规。如果租赁市场中租房者和管理机构互相权责明晰、纠纷能有合法的渠道解决、且有意愿长期租房的人群能找到称心如意的有专业管理房源，会有一部分原有的购房者被吸引入租赁市场。在这样的政策刺激下，总体购房需求会减弱，并且政策的颁布本身就有降低房价上涨预期的效果。

　　另外，房产税作为一个新的税种，在试点的过程中可以进行一些创新的机制设计，而不应囿于国际经验。比如，房产税率可以随着物业的房龄变长或者房屋质量变差而梯度上扬。如果以房龄为基准，调整可以考虑以每二十年为界；如果以质量为基准，则需重点注意危楼。在美国，由于房屋及土地产权私人永久拥有，房产税率不变的情况下，拆迁难度大，投资回报率低，所以低收入人群聚居区大量存在危旧楼房。而如果房产税率随着房屋质量变差而上升，业主在经济规律的支配下，考虑到不断上升的持房成本，会更愿意以合理的价格出售楼房，而开发商可以较低的价格收购危旧楼及其土地，改建能满足时代需求的房屋，这样的房产税设计才能合理促进住房的更新换代。