北注协专家提示[2015]第6号—房地产企业存货跌价的审计(2)

    审计人员应当通过对被审计单位计提存货跌价准备相关会计政策的选择和运用的了解，识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。如：了解被审计单位制定的计提存货跌价准备的会计政策和实际执行的行业惯例，分析判断是否存在隐瞒、不提或突击计提存货跌价准备等重大和异常的会计处理；了解计提存货跌价准备会计政策、会计估计的变更，以及何时采用计提存货跌价准备的会计政策，判断是否符合新颁布的会计准则和相关会计制度等。　　

    4.了解被审计单位的目标、战略以及相关经营风险。

    审计人员应当通过对被审计单位的目标、战略以及相关经营风险的了解，识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。一般包括被审计单位的政策风险、项目筹资风险、销售风险、土地风险、合作和合资项目的控制风险等。如：被审计单位是否存在战略目标不清晰、盲目拿地、资金链紧张、工期延长、成本上升、工程质量低劣、楼盘滞销、低价销售、五证不齐违规销售而招致诉讼等情形，这些因素均可对存货跌价准备的各项认定构成影响。

　　5.了解被审计单位对财务业绩的衡量和评价。

    审计人员应通过对被审计单位业绩考核、激励政策的了解，识别出管理层是否存在粉饰业绩的压力，从而判断其是否存在利用调节存货跌价准备的手段达到粉饰财务报表，满足考核要求的动机，进一步识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。如：了解包括关键业绩指标、业绩趋势、预测、预算和差异分析、管理层和员工业绩考核与激励性报酬政策、分部信息与不同层次部门的业绩报告、与竞争对手的业绩比较、外部机构出具的报告等。　　

    （二）了解被审计单位的内部控制

    了解内部控制有助于审计人员识别潜在的错报类型和影响重大错报风险的因素，以及设计进一步审计程序的性质、时间安排和范围。

    内部控制包括控制环境、风险评估过程、信息系统与沟通、控制活动和对控制的监督等。如：审计人员通过对被审计单位计提存货跌价准备有关制度（内部控制）的制定过程，授权、审批等有关控制活动的了解，识别在存货跌价准备计提中可能发生错报的环节，从而识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的重大错报风险。

    审计人员应通过对上述被审计单位及其环境、内部控制的了解，识别和评估可能存在的与存货跌价准备相关的财务报表层面及认定层面的重大错报风险。

    三、关注可能导致房地产企业存货存在跌价的情形

    由于房地产企业具有受国家政策影响较大、项目建设周期较长、建设过程较为复杂等特点，审计人员应特别关注以下可能导致房地产企业存货存在跌价的情形：

    （一）房地产项目受国家宏观经济政策、经济环境、市场环境、设计落后等因素的影响，可能导致已开发产品不能及时销售，或销售价格低于成本，产生存货跌价。

    （二）由于受资金、土地条件、征地补偿中存在纠纷等因素的影响，可能导致开发项目长时间停滞，产生存货跌价。

    （三）由于施工质量问题，可能导致开发项目未能通过验收，产生存货跌价。

    （四）“停工”、“烂尾”“空置”项目，周边地区房产已经滞销，难以按成本价销售，导致产生存货跌价。

    （五）项目所在地区房地产市场价格持续下跌，并且在可预见的未来无回升的希望，导致可变现净值低于账面成本，产生存货跌价。

    （六）开发项目未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，导致开发项目长期搁置、无法销售，产生存货跌价。

    （七）开发项目户型不好、配套设施不全、所在地区环境不好，导致售价低于成本,产生存货跌价。

    （八）在建开发项目根据已支出的成本及预算估计将要开发支出的成本后，估计在建开发项目开发的总成本高过市价的，导致产生存货跌价。

    （九）表明存货发生跌价的其他情形。

    四、房地产企业存货跌价审计风险的应对