北注协专家提示[2015]第6号—房地产企业存货跌价的审计(3)

    审计人员在充分识别、评估房地产企业存货跌价可能存在的重大错报风险后，应与管理层充分沟通其所作出的有关存货跌价准备的会计估计是否适当；复核其会计估计方法是否适当；相关控制是否健全；必要时是否利用了专家的工作；会计估计所依据的假设是否合理，会计估计方法是否发生重大变更以及变更原因是否合理，并在此基础上针对不同存货类型且考虑区分已签约和未签约情况，分别设计和实施进一步审计程序，获取充分、适当的审计证据，将相关重大错报风险减低至可接受的水平。以下就开发成本、开发产品的跌价审计应实施的进一步审计程序重点提示如下：

    （一）开发成本跌价的进一步审计程序

    1.结合开发成本审计的结果确定其账面成本。

    2.结合现场盘点程序确定在建项目的现状是否属于正常的建设状态，对于盘点中发现的异常停建项目应特别关注其是否存在跌价情形。

    3.由于房地产行业专业性较强，审计人员在对在建项目进行盘点时可能无法判断项目进展或建设状态，应考虑利用专家的工作。如提请被审计单位聘请房地产评估师或造价师对在建项目的建设状态、完工程度进行确认，以确定其是否存在跌价情形。

    4.复核企业计提开发成本跌价的方法、相关控制、依据及假设、结果，特别是应通过以下措施检查其确定可变现净值的合理性。

    （1）获取与在建项目相同、类似地区、同质项目的市场价格、企业定价，确定被审计单位采用估计售价的合理性；

    （2）结合在建项目开发成本审计结果，获取该项目预算资料，利用专家工作复核被审计单位确定的该项目至完工时估计将要发生成本的合理性；

    （3）结合销售费用和税项的审计结果，复核被审计单位对于在建项目估计销售费用、相关税费的合理性；

    （4）结合期后事项，复核被审计单位在进行存货可变现净值测试时的会计估计是否合理；

    （5）实施实质性分析程序，以判断其开发成本可变现净值测试是否恰当。

    5.在实施前述程序的基础上，整体复核被审计单位各项在建项目开发成本跌价计提的合理性。

    （二）开发产品跌价的进一步审计程序

    1.结合开发产品审计的结果确定其账面成本。

    2.结合现场盘点程序确定开发产品是否存在户型陈旧、建筑质量低劣、周边环境较差等情况，关注是否存在跌价情形。

    3.结合收入审计结果确定开发产品扣除销售相关税费后的价格是否低于账面成本，参考相同地段、类似项目的市场价格，关注是否存在跌价情形。

    4.复核企业计提开发产品跌价的方法、相关控制、依据及假设、结果，特别是应通过以下措施检查其确定可变现净值的合理性。

    （1）获取与开发产品相同、类似地区、同质项目的市场价格、企业销售价格，及其变动趋势，确定被审计单位采用估计售价的合理性；

    （2）结合销售费用和税项的审计结果，复核被审计单位对于开发产品估计销售费用、相关税费的合理性；

    （3）结合期后事项，复核被审计单位在进行存货可变现净值测试时的会计估计是否合理；

    （4）实施实质性分析程序，以判断其开发产品可变现净值测试是否恰当。

    5.在实施前述程序的基础上，整体复核被审计单位各项开发产品跌价计提的合理性。

    （三）针对评估的舞弊风险考虑增加的审计程序

    审计人员在审计过程中应进行持续的风险识别、评估和应对，根据评估出的舞弊风险增加针对性审计程序。如：增加分析性程序，就同一地区、同质性的开发产品获取同行业其他企业计提跌价的情况进行对比分析，判断被审计单位存货跌价准备的计提是否存在重大异常。

    （四）检查披露和列报是否恰当

    检查存货跌价准备、存货跌价损失是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当的披露和列报。