土地增值税清算利息费用的扣除政策与筹划方法

　国税函[2010]220号文（以下简称220号文）第三条规定：

　　“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。

　　相关话题——国税函[2010]220号文件学习体会：合理与不合理并存

　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。”

　　针对上述规定，我们认为开发企业应注意的政策要点有：

　　第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，那么，何为“同类同期贷款利率”呢？“同类同期贷款利率”是否是基准利率呢？早在原国税函[2003]1114号文（注：当时是针对企业所得税税前扣除的）中即已指出：“按照中国人民银行规定，金融机构贷款利率包括基准利率和浮动利率，因此，金融机构同类同期贷款利率包括中国人民银行规定的基准利率和浮动利率。”从2004年10月29日起，中国人民银行决定进一步放宽金融机构贷款利率浮动区间，金融机构（不含城乡信用社）的贷款利率原则上不再设定上限，所以，“同类同期贷款利率”并非等于基准利率。在当前对房地产业宏观调控的大背景下，不排除开发企业从金融机构融通资金的利率显著偏高，而国家对浮动利率又未设定统一标准和上限，故而在实务操作中，如何把握“同类同期贷款利率”，需要关注主管税务机关执行政策的口径。

　　第二，220号文前面规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”，故后文中才又要求“上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行”。因此，开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例。

　　第三，在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果开发企业的资金全部来源于非金融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。