土地增值税清算利息费用的扣除政策与筹划方法(2)

　　第四，开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　这一规定对于开发企业而言是相对有利的。例如合作建房项目，如果开发企业提供土地使用权，合作方（投资方）提供合作资金，国税发[2009]31号文规定，开发企业不得在税前列支支付给合作方（投资方）的利息。事实上，既然是合作建房，合作双方对合作项目是利益共享、风险共担的，它不同于到期固定还本付息的借贷资金行为，开发企业也不应向合作方（投资方）支付固定利息。在此情况下，合作方（投资方）注入的资金如果又是通过其他渠道融入的，相应的资金成本将无法反映到开发企业的账面。220号文规定的扣除比例在一定程度上有利于客观反映土地增值额，合理减轻开发企业的税收负担。假定某省规定凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用的扣除比例统一为10%。在开发企业大量使用自有资金或合作建房资金的情况下，即使账面较少出现利息费用，也可以按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%扣除开发费用。

　　值得注意的是，一些房地产开发企业习惯于从母公司或其他关联企业借入资金挂作“其他应付款”等而不实际结算利息，对于母公司或关联企业而言，主管税务机关事后往往要求该关联资金融通交易必须结算利息并补缴税款，从而产生税收风险。所以，开发企业应注意按照独立交易原则与关联方及时结算利息费用。

　　此外，220号文第三条还规定：“房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。”

　　据此规定，如果开发企业存在多种渠道、来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在220号文第三条（一）、（二）项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。

　　例如，某开发项目取得土地使用权成本为20000万元，开发成本10000万元，其中，开发成本——开发间接费用中列支利息支出200万元。项目开发期间的财务费用——利息支出为100万元，其中向关联企业借入资金的利息支出为60万元，借款利率不超过同期同类银行贷款利率。假定该开发项目所在省规定的开发费用计算扣除比例分别两种情况为5%或10%。