浅谈房地产内部审计(3)

3、开发建设产品的特殊性促成了很多短期行为的产生

建筑产品具有单件性、一次性、建设周期长、高投入性等特点，其中单件性，是其最基本的特征。其地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使建筑产品在具有一定相关性的同时，又各具特点，有各自个性的一面，这样就使得造价管理复杂多变，增加了舞弊行为发生的可能性。又因为建设过程历时周期长，资金投入巨大，使得舞弊行为的隐蔽性很强。还因为建筑产品的一次性使项目公司的存续时间较短，项目完成后项目公司的各级人员便要面对去与留的新选择，使项目公司成员缺乏对本企业的归属感，给舞弊行为提供了主观心理的动因。诸多舞弊问题因此产生，套现、索贿受贿等腐败行为在各层级各岗位均有发生的机会与可能。

4、管理体系的不完善性

管理体系的不完善不仅体现在刚进入房地产领域的企业，在一些老字号房地产集团，也同样存在诸多问题。如：工程现场管理与成本控制不相容岗位的分离与制约问题；制度执行过程中缺少督促机制，对违规行为缺少有效的惩罚措施；用人机制与行业用人特点存在差异，使某些重要岗位的专业人员为寻找心理平衡而利用舞弊行为来弥补与期望值之间的差距等，这些问题并未在房地产企业近几年的发展中得到改善。一方面国内同业缺乏在管理制度方面的交流，另一方面管理制度又缺乏对新环境的应变性。同时，各房地产企业都普遍存在注重对短期经营效果的考核而忽视对企业影响长远的管理制度的完善和维护。

5、房地产的建造价格具有隐蔽性的特点

各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格相对于社会存在不公开性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性，地域性，所以，社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

6、缺乏技术经济相结合的综合型高级管理人才

与行业的迅猛发展相比，行业专业管理人才的匮乏与管理的不规范、不对等性日显突出。房地产开发属固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期可研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而在企业的管理体系产生漏洞。