房地产不征免征土地增值税的十二种情形

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税;土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。如何判断房地产是否征收土地增值税，主要看是否同时符合三个条件：一是土地是否国有，非国有土地转让不属于土地增值税征收范围;二是是否发生权属转移;三是是否有收入。尽管土地增值税税收政策不断收紧，但是仍有不少免征、不征土地增值税优惠政策可以利用。笔者对土地增值税适用政策进行归纳及分析，总结和梳理出房地产不征、免征土地增值税的十二种情形，供房企纳税人参考和借鉴。
　　合作建房按比例分房自用暂免征收土地增值税
　　财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号，以下简称财税字[1995]048号)规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免缴土地增值税。建成后转让的，应缴纳土地增值税。
　　开发产品直营自用不征土地增值税
　　国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)第十九条明确，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
　　符合条件的房地产赠与行为不征土地增值税
　　《土地增值税暂行条例实施细则》明确，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。因此，房地产赠与行为不属于土地增值税征税范围，不征土地增值税。但这一赠与行为需满足一定条件。财税字[1995]048号第四条明确，《土地增值税暂行条例实施细则》所称的“赠与”是指如下情况：(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
　　企业分立不征土地增值税
　　土地增值税是对企业转让土地及地上建筑及附着物时所实现的增值额进行征税。企业分立过程中，对房产、土地的分割，被分立公司分立时未取得相应的收入和其他经济利益，也没有实现土地转让增值额。因此，企业分立对房产、土地的分割不是土地增值税的征税范围，无须缴纳土地增值税。