房地产不征免征土地增值税的十二种情形(2)

　　青岛市地方税务局《关于印发<房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答>的通知》(青地税函[2009]47号，以下简称青地税函[2009]47号)规定，房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
　　公司依照法律规定以及合同约定，分设为两个或两个以上的新公司，被分立公司将房地产转移到新设公司作为被分立公司投资人对新设公司的非货币性注资，若新设公司的投资主体不变的(投资人以及投资比例与被分立公司均相同)，不征收土地增值税。
　　企业分立可以理解为是房地产企业以不动产的产权投资设立新的项目公司，从这个意义上来讲，房地产开发企业分立时涉及的不动产的产权转移，应按规定缴纳土地增值税。当然，如果没有增值额，也就不用缴纳土地增值税。
　　房地产转让到合并兼并企业暂免征收土地增值税
　　财税字[1995]048号第三条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
　　青地税函[2009]47号明确，两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。
　　厦门市同安区地方税务局《关于厦门通士达有限公司吸收合并厦门通士达玻璃制品有限公司土地权属转移过户有关税收问题的批复》回复称，依据财税字[1995]048号文件规定，对你公司(厦门通士达有限公司，下同)吸收合并重组行为，其厦门通士达玻璃制品有限公司名下的土地权属(房屋未办理权属证件)转移过户给你公司，免征土地增值税。
　　房地产评估增值没有发生权属转让不征土地增值税
　　《土地增值税暂行条例》第九条限定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。房地产评估增值，但没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。不发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，不征收土地增值税。
　　房地产代建行为不征土地增值税
　　对房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不征收土地增值税。如河北省地方税务局、河北省国家税务局《关于印发土地增值税几个具体问题的暂行规定的通知》(冀地税函[1995]53号，以下简称冀地税函[1995]53号)第二条对对于房地产开发公司代建房行为是否征收土地增值税进行了明确规定。冀地税函[1995]53号第二条指出，房地产开发公司代建房行为指房地产开发公司代客户进行房地产开发，待项目全部竣工以后收取一定的代建收入。这种收入属于一种劳务收入，所建房地产的权属关系没有发生转移，因此，不构成土地增值税的纳税义务人。