房地产开发企业会计核算与税务处理

房地产是一个比较特殊的行业，会计核算有其特殊性。同时税务处理的方法也有其特殊性，涉及的税种很多，其中主要的税种有营业税、所得税以及土地增值税。本文主要以房地产成本税收中的土地增值税的不同核算方式作为切入点，阐述了核算方式不同对于税种的影响，笔者结合当前的形势也给出了一些建议。
　　一、房地产开发企业的财务核算
　　房地产企业会计形成的时间不长，不如工业会计与商业会计那么成熟，但大多内容基本差不多，房地产企业财务核算与其他会计最大的不同体现在存货的成本核算以及企业收入核算。其中房地产企业存货的核算内容主要是工程成本(费用)的核算，核算科目不象其他会计那样相对固定，但笔者建议，为了税务清算的方便，最好根据税法中相关成本扣除的要求设置成本科目，即具体为：
　　(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。
　　(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用，财务费用。
　　(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。
　　(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税，印花税，因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
　　(6)开发间接费用。
　　二、房地产税收和核算对于税收的影响
　　(一)土地增值税、企业所得税及营业税
　　1.土地增值税
　　土地增值税指的是对关于土地的使用权来进行转让，即卖出土地或土地上的建筑物(房屋)所获得的利益进行征收的税，以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。一般以土地增值额的百分之三十到百分之六十计征。作为税收的依据的是土地增值额(销售收入减去相应成本及扣除)，计算比较复杂。其扣除的对应成本科目就是上面讲到的成本科目。但平时是按预售收入预交，一般为1%到3%。预售收入结转营业收入时对应结转相应的成本。
　　2.企业所得税
　　对在中国境内的企业和其他组织所获得的收益所征的税就是企业所得税。房地产企业主要是销售土地或土地上的建筑物所获得收益。特殊性体现在预售开始后，按预售收入的多少乘上一定的预计的预售利润率计算出一定的预计利润并入当期应税所得额计算当期所得税，一年一清算。结转收入时再进行调整结转收入当年的应税所得额。需要说明的是，计算应税所得额时房地产企业的预售收入可以作为业务宣传费、招待费等一些按收入比例扣除的费用的扣除依据。