房地产开发企业会计核算与税务处理(2)

　　3.营业税
　　房地产企业营业税是在收到预售账款时按预售收入计算按月交纳，结转收入时不再交纳。
　　(二)税收相关的核算方式
　　工程成本(费用)在企业的成本税收中占有比较重要的地位，不过如今对于房地产企业的部分预售房款结转入营业收入时，所对应的相应成本的归集及扣除方法中税收核算并没有一个统一的方法，一般而言有以下这几种方法：
　　1.分类系数法
　　简单的来讲就是依照房地产的开发项目来归集开发的费用，依照价值的系数来分配各种不相同的价值开发的产品成本，这种计算的手法就叫做分类系数法。具体的计算方式就是依照不同的价值开发的产品之间价值系数的计算成本的分配率，并且要根据这个运算出各种不一样价值开发的产品单位开发的成本的运算方式，当然这些应该在依照开发产品项目的归集生产费用的基础上。
　　2.计划成本法
　　计划成本法就是在预算的成本和开发的总面积的比值来定出已经出售的面积成本，又或是预算的总成本和计划收入的比值来规定已经实现的销售收入，等到完工以后再进行成本的差异调整的方式。
　　3.单位成本法
　　就是用扣除不能销售的公共面积之后，可以销售的以及出租的面积来当作成本的核算对象，单位的成本依照开发楼盘的建造本金在商品房面积之中来进行分摊，在确定销售获利的时候，依照确定的商品房的面积来结转产品的成本的一种手段。
　　4.估计推算法
　　即依据房地产企业成本的以往核算数据、信息等一些综合的因素，刻意套用销售价的比例，并不科学的估算出相关销售成本的一种手段。
　　(三)核算对于税收的影响
　　如今我们对于商品房的开发成本的相关核算通常会分楼盘或者分期块来进行。但是严格的来说，不管选取何种核算成本的手段，有一点是不应该变的，那就是应该依照相关规定，把房地产开发过程里的成本开销归集到楼盘的成本里，然后进行核算，等到开发的任务完成后，花销归集完成以后转到相关的科目，一般是开发产品这个科目，再依照一些手段来计算各个成本的具体的对象，组成了开发的成本，或者是已经售出的开发产品经营成本。也就是说原则上不论采用什么方法，最终按整个项目发生成本(费用)作为税收上扣除的依据对整个项目进行税收清算(主要是土地增值税及所得税)。不过实际上，因为选择成本的核算手法不一样，会影响开发产品的成本进行转结的准确性，也可能会影响到存货的成本准确性以及销售的产品在每个阶段的效益反映，严重的时候甚至有可能会影响到征缴所得税的准确性。