房地产项目的效益审计(2)

　　二、项目资料的审核与分析阶段

　　1、对收集到的制度执行情况进行测试，对测试的情况进行分析，明确审查重点。

　　2、项目投资决策的审核：首先审核出具项目可行性研究报告的部门和单位是否具有相应的资质；其次审核项目的前期论证是否充分，是否有备选方案，项目的定位是否与周边的市场错位经营等；再次审核项目的决策程序是否符合规定，国有企业还涉及“三重一大”集体决策程序；最后审核项目实际执行情况与前期论证情况的偏差是否较大等等，通过对可行性报告所反映的数据资料与实际情况的差异分析，来判断决策阶段的经济性、效率性和效果性。

　　3、项目资金管理及使用审核：资金管理是效益审计的重点内容，房地产项目建设周期长、资金使用量大，大部分资金来源于银行贷款，合理调度资金、降低融资成本是节约建设费用的重要环节。内审人员在审查中主要看各方投入的资金是否按协议规定时间全部到位，是否设立了银行专户，是否将资金挪作他用；项目的专项贷款是否与贷款银行约定，采用授信额度方式放贷；专户资金存款是否与银行约定存款利率，所产生的利息是否冲减了建设成本，资金的支付审批是否符合制度规定等等。

　　4、项目前期准备资料的审核：这一阶段主要审查开发地块的取得是否符合有关规定，土地的性质是否符合开发要求，土地取得成本及费用是否全部支付完毕等等。是否采用了设计招标办法，在工程造价和设计方案相结合条件下，选择了优秀的方案设计和建筑设计单位；在设计方面是否符合规划部门和环保部门的要求，是否充分用足了规划部门的规定，从而使建筑面积最大化、项目效益达到最大化。设计质量不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目经济效益的高低。审查工程前期是否按预期的方案进行。

　　5、项目施工阶段的审核：这一阶段可结合工程的审价报告以及建筑工程定额标准进行审核。内审人员的主要工作是：

　　1）合同评审及管理情况：主要看合同的评审过程是否完善，法务部门或企业的法律顾问是否参与了合同的评审，是否按授权的范围进行合同签约。重大合同是否通过公开招投标；涉及工程材料采购方面的合同，除附投资监理、法律顾问意见外，是否附业务部门定价过程说明等等，通过合同定价的透明公开，防止舞弊现象的发生；涉及工程施工的合同除应明确主要内容，还应对可能产生的职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素事先约定，以法律形式确定下来，确保双方按约履行。

　　2）监理工作情况的审核：是否通过公开招标方式选择了工程监理和投资监理。审核监理的资质情况，因为由技术力量强、业绩好、信誉高的监理单位进行监理，不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出。监理工作日志是否齐全等。