房地产项目的效益审计(3)

　　3）工程变更签证的审核。工程签证是施工企业提高造价、增加收入的主要手段，要加强对工程签证的监督与审核，除监理、甲方现场代表签证外，要审核开发商的成本控制部门是否对工程变更签证进行了核实。

　　4）工程竣工决算的审核。工程决算一般由专业单位出具工程审价报告，内审部门可以审核工程项目是否按设计图纸及合同规定全部完成且验收合格、工程量增减的计量是否有手续、是否执行投标单价或签证价格等等；对于确定的工期奖、优质奖等奖励性费用是否符合有关规定。

　　5）项目的成本控制情况：项目建设的成本控制是效益审计的重点，房地产成本主要是由开发成本、开发费用和税金三大部分组成。

　　①工程审价报告对开发成本进行了确认，开发成本涵盖了前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费、公共配套设施费、开发间接费用等方面的内容。

　　②开发费用主要审核其中管理费用及销售费用，正常的管理费用通常占项目总成本的 2%。但有数据统计，由于许多隐性成本都包括在内，该比例有时高达 8%，并有不断上升的趋势，因此需要加以控制。审计人员可与项目概（预）算或审计人员掌握的行业标准比较，如果前者超出后者数额比较大，则需审计人员要注意加大对管理费用的审计力度，找出差异原因。销售费用的审核：包括销售代理、策划楼书、销售广告等费用，内审人员要审核是否采用招投标来选择质优价廉的销售、广告等代理机构，费用水平是否控制在行业的一般水平之内，以控制在成本的 2%为佳。审计人员还要审核销售代理是否真实地发生，有无通过代理公司结转费用之嫌。

　　③税金的审核，审核企业是否按规定提取了相应的税费，目前房地产项目的土地增值税按销售额的1％预征，在项目清算时可能会发生补税现象，对效益审计分析会产生一定的影响。

　　6、项目销售阶段的审核：这一阶段审计人员要从工程部取得的商品房户数、户型、面积等资料，按约定的价格计算出应该取得的销售总额，再与销售部门提供的商品房销售合同，已售房屋收款情况，欠款情况，发票开具情况进行统计，然后与财务账上所列收入进行比较，从中发现被审计单位是否隐匿或夸大了销售收入。从实际审计过程中我们发现，房地产开发企业通常把已具备确认销售收入的售房款放在“预收账款”科目和一些往来科目里不结转销售收入，从而达到调节利润和延迟纳税的目的，审计人员对预收账款和往来款项变动较大的会计科目要注意分析。

　　总之，在资料审核与分析阶段，内审人员可以参照预（概）算对项目进行分析，也可以参照建设行业的建造标准来分析项目成本的控制情况。