土地增值税清算程序与清算方法

一、土地增值税的清算程序

土地增值税的清算程序大体分为六步：
1.    清算前的准备工作；
2.    清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制；
3.    扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制；
4.    土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制；
5.    土地增值税的审计鉴证；
6.    土地增值税的申请清算。

二、清算前的准备工作

土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括：
(一）清算范围的界定：
1.    明确清算项目及其范围。
2.    正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.    正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。
4.    按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
5.    正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。
6.    正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
7.    明确清算项目的起止日期。
（二）应当搜集、整理如下资料：
1.    取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.    开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。　　  
3.    银行借款合同及借款计息清单。
4.    转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证明资料。　　
5.    无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.    与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.    与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。　　
8.    项目竣工决算报表和有关账簿。      
9.    土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
10. 与土地增值税清算有关的其他证明资料。